Schätzungen der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus und Grund
zufolge gibt es in Deutschland derzeit etwa Mietrückstände in
Höhe von 2,2 Milliarden Euro.
Es gibt viele Gründe, warum ein Mieter seine Miete nicht mehr
zahlen kann:
Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung sind nur einige
davon. Schlimmer jedoch werden die Eigentümer durch eine neue
Spezies geschädigt: die Mietnomaden. Davon gibt es nach
unbestätigten Schätzungen etwa 10.000 Stück in Deutschland.
Mietnomaden gehen sehr gezielt bei ihrer Suche vor. Sie treten
selbstbewusst und weltmännisch auf. Vorwiegend suchen sie sich
Wohnungen in Gebieten, in denen viele Wohnungen leer stehen,
wie etwa in Ostdeutschland oder dem Ruhrgebiet. Der Vermieter
ist froh, überhaupt einen Mieter zu finden. Aber auch
Vermieter in Städten wie Hamburg oder Berlin sind schon Opfer
der Mietnomaden geworden.
Der Euphemismus Mietnomaden wird von Juristen übrigens nicht
gern gesehen. Sie bezeichnen diese Menschen als
Entmietbetrüger. Hat der Vermieter seine Wohnung an einen
Entmietbetrüger vermietet, so kann er sich auf einige Kosten
gefasst machen, um diese wieder loszuwerden. Zu den
Mietausfällen kommen noch Kosten für den Anwalt sowie
Gerichts- und Vollstreckungskosten. Alles in allem Belaufen
sich die Kosten, die ein Mietnomade verursacht, auf etwa
25.000 Euro.
Mietnomaden und Menschenkenntnis Bei der Vergabe von Mietverträgen sollte der
Vermieter lieber nicht nur auf seine Menschenkenntnis setzen.
Stefan Diepenbrock, Pressesprecher Haus und Grund, weiß zu
berichten, dass es sich bei Mietnomaden häufig um selbstsicher
auftretende Menschen handelt, die einen wohlhabenden Eindruck
hinterlassen. Sie wissen Lücken im Mietrecht auszunutzen.
Häufig trifft es gerade Vermieter, die die Immobilie zur
Altersabsicherung angeschafft haben.
Dies trifft auch auf den Vermieter einer Dreizimmerwohnung in
Baden-Württemberg zu. Bei der Wohnungsbesichtigung hinterließ
der potenzielle Mieter einen guten Eindruck. Er war
berufstätig, höflich und hatte ein hochwertiges Fahrzeug. Der
Mietvertrag wurde unterschrieben und der neue Mieter zog ein.
Leider zahlte dieser vom ersten Tag an keine Miete und
reagierte weder auf Mahnungen noch auf die fristlose
Kündigung. Der Vermieter musste den Mieter aus der Wohnung
klagen und blieb auf den Kosten sitzen.
Joachim Schügen ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum.
Er rät Vermietern dazu, gründliche Recherchen über einen
potenziellen Mieter einzuholen. Eine Gehaltsbescheinigung des
Arbeitgebers ist dabei nur ein Mittel. Zudem sollten
Erkundigungen bei Kreditreform oder der Schufa eingeholt
werden. So lässt sich in Erfahrung bringen, wie das
Zahlungsverhalten des Mieters in der Vergangenheit war. Auch
Datenbanken über Zahlungsmoral der Mieter sind bei der
Vermieterschutzgemeinschaft oder über die Deutsche Mieter
Datenbank erhältlich.
Zudem sollte sich der Vermieter mit einer Kaution absichern.
Dies empfiehlt Schügen, der Fachanwalt in der Kanzlei Fritz,
Düsseldorf ist. Die Kaution kann zwar auf drei Teilbeträge
verteilt werden, jedoch sollte der Vermieter aufpassen, wenn
der Mieter jetzt schon auf befristete Zahlungsschwierigkeiten
hinweist. Zu guter Letzt bleibt noch der Abschluss einer
Rechtsschutzversicherung oder einer Versicherung für
Mietausfälle. Dann erhält der Vermieter wenigstens einen Teil
seiner auflaufenden Kosten erstattet.
Kündigungsfehler
Anwalt Schügen rät zu einer schnellen Reaktion nach der
Feststellung, Mietnomaden aufgesessen zu sein. Bereits bei
einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten, ist eine
fristlose Kündigung möglich. Dabei müssen jedoch einige
Formalitäten beachtet werden.
Die schriftliche Kündigung muss den Mietrückstrand als Grund
für die fristlose Kündigung aufführen. Zudem muss der
Vermieter sicherstellen, dass die Kündigung den Mieter auch
erreicht. Dabei ist es sinnvoll, wenn ein Zeuge die Übergabe
und den Inhalt bestätigen kann. Der Vermieter sollte ein
Einschreiben mit Rückschein nutzen oder die Kündigung von
einem Gerichtsvollzieher oder Boten überbringen lassen.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Vermieter einer
Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Räumungstermin
hinaus widerspricht. Ansonsten läuft das Mietverhältnis auf
unbestimmte Dauer weiter. Zudem sollte der Vermieter neben der
fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung
aussprechen. Nur so kann er vermeiden, dass der Mieter
innerhalb des Prozesses seine Mietrückstände ausgleicht und
die fristlose Kündigung unwirksam wird.
Mehrfach klagen Um einen Mietnomaden loszuwerden, muss der
Vermieter ihm erstmal fristlos kündigen. Wenn der Mieter
innerhalb von 14 Tagen nicht auszieht, kann eine Räumungsklage
eröffnet werden. Leider nehmen diese Klagen aber viel Zeit in
Anspruch und kosten zudem noch mehr Geld. Der Vermieter muss
dabei immer wieder Fristen abwarten, bevor er einen Schritt
weiterkommt. Darüber hinaus arbeiten die Amtsgerichte an den
Kapazitätsgrenzen, sodass es zu weiteren Verzögerungen kommt.
Meist hat der Vermieter erst nach sechs bis neun Monaten ein
Räumungsurteil erwirkt. Daraufhin vergehen weitere Monate, bis
die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher erfolgt.
Bei all den Schikanen von außen hat auch noch der Mietnomade
einiges in petto. Er erscheint nicht zum Prozess, macht
plötzlich Mängel an der Mietsache geltend und verzögert so ein
Urteil. Zudem kommen noch Kosten für Gutachten, Berufungen
usw. auf den Vermieter zu. Damit aber noch nicht genug der
Kosten. Ist endlich das Räumungsurteil rechtskräftig, verlangt
der Gerichtsvollzieher einen sogenannten Räumungsvorschuss.
Der liegt bei etwa 1.000 Euro pro Raum. Der Mietnomade ist zu
diesem Zeitpunkt schon mit unbekanntem Ziel verschwunden.
Damit der Vermieter nicht auf all diesen Kosten sitzen bleibt,
sollte neben der Räumungsklage auch eine Zahlungsklage auf
Mietrückstände erhoben werden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter
Mietrückstände auch in einem Urkundsverfahren erstreiten
können. Dabei sind nur Urkunden und Vernehmungen gestattet.
Wenn der Vermieter einen Mietvertrag hat, den er als Urkunde
vorlegen kann, hat er gute Chancen die Mietrückstände zu
erhalten (BGH, Az. VIII ZR 216/04).
Schadensbegrenzung bei Mietnomaden
Wenn ein Vermieter Opfer eines Mietnomaden wird, so
sollte er versuchen, eine außergerichtliche Einigung mit dem
Mieter zu erzielen. Ein beauftragter Anwalt versucht, einen
Teil der ausstehenden Forderungen einzuziehen. Bei einem
Zahlungsvergleich ist zu beachten, dass der Mieter gegen die
aufgeführten Forderungen keinen Einspruch erheben darf.
Ein weiteres außergerichtliches Mittel ist der
Rechtsanwaltsvergleich. Dabei lässt der Mieter eine sofortige
Zwangsvollstreckung zu. Beide Parteien beauftragen
Rechtsanwälte, die einen Vergleich schließen. Der Vergleich
wird von einem Notar aufbewahrt. Er ist dann im Grunde soviel
wert wie ein Urteil, da hiermit die Beauftragung eines
Gerichtsvollziehers möglich wird.
Das ist jedoch nur der theoretische Teil. Die Praxis sieht
häufig anders aus. Der Mietnomade wird einen Vergleich
wahrscheinlich verweigern, oder er ist schlicht und einfach
zahlungsunfähig. So wird in der Praxis häufiger ein
Räumungsvergleich geschlossen. Dabei verpflichtet sich der
Mieter, sofort auszuziehen. Der Vermieter erlässt ihm dafür
die Mietschulden und zahlt eventuell noch eine Abstandssumme.
Was sich ungerecht anhört, erspart dem Vermieter aber Zeit,
Stress und noch höhere Kosten für Gericht und Anwalt. Dieser
Meinung ist Norman M. Spreng, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht.
Selbstjustiz unterlassen
Der Bundesgerichtshof hat der Welle von Mietnomaden
Rechnung getragen. Das Urteil des BGH unter Az. I ZB 135/05
wird als sogenanntes Berliner Modell bezeichnet. Dabei wird
dem Vermieter zugestanden, dass er sich mit der Räumung auf
sein Vermieterpfandrecht berufen darf. Das Mobiliar des
Mieters verbleibt in den Wohnungsräumen, somit fallen die
Kosten für Transport und Einlagerung schon mal weg. Der Mieter
kann innerhalb von vier Wochen das Pfand, also die Einrichtung
auslösen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter das Mobiliar
versteigern, um seine Ansprüche zu befriedigen.
Dabei muss jedoch davor gewarnt werden, zur Selbstjustiz zu
greifen. Auch wenn die finanzielle und nervliche Erschöpfung
nachvollziehbar sind, sollte der Vermieter immer auf der
rechtlich abgesicherten Seite bleiben. Wenn etwa die
Türschlösser ausgetauscht werden, oder die Möbel heimlich
abtransportiert werden, macht sich der Vermieter strafbar,
warnt Anwalt Spreng. Auch Entmietungsservices sind in der
Regel illegal und arbeiten mit Gewalt und Drohungen. Dem
Vermieter bleibt aber das Rechtsmittel, Strafanzeige wegen
Entmietbetrugs oder Mieteingehungsbetrugs zu stellen. Auch bei
eidesstattlich versicherter Zahlungsunfähigkeit werden diese
Straftaten per Gericht verfolgt. Unter Umständen muss die
Strafe als Haftstrafe abgesessen werden.
Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten beispielsweise verurteilte
im Juni 2005 unter Az. 61 Js 1479/05 eine Mieterin zu einer
Freiheitsstrafe von sechs Monaten auf Bewährung. Die Frau
hatte die Mietschulden-freiheitsbescheinigung, die bei der
Vertragsunterzeichnung vorgelegt werden musste, gefälscht. Die
Mieterin wusste zu dem Zeitpunkt schon, dass sie die Miete
nicht würde bezahlten können. Der Mieter kündigte fristlos,
erfuhr von weiteren Mietschulden und stellte Strafanzeige
wegen Betrugs. Das Amtsgericht gab ihm recht.
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