Mietnomaden

Mietnomaden - Mietausfälle durch Mietnomaden

 

Schätzungen der Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus und Grund zufolge gibt es in Deutschland derzeit etwa Mietrückstände in Höhe von 2,2 Milliarden Euro. Es gibt viele Gründe, warum ein Mieter seine Miete nicht mehr zahlen kann: Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung sind nur einige davon. Schlimmer jedoch werden die Eigentümer durch eine neue Spezies geschädigt: die Mietnomaden. Davon gibt es nach unbestätigten Schätzungen etwa 10.000 Stück in Deutschland.

Mietnomaden gehen sehr gezielt bei ihrer Suche vor. Sie treten selbstbewusst und weltmännisch auf. Vorwiegend suchen sie sich Wohnungen in Gebieten, in denen viele Wohnungen leer stehen, wie etwa in Ostdeutschland oder dem Ruhrgebiet. Der Vermieter ist froh, überhaupt einen Mieter zu finden. Aber auch Vermieter in Städten wie Hamburg oder Berlin sind schon Opfer der Mietnomaden geworden.

Der Euphemismus Mietnomaden wird von Juristen übrigens nicht gern gesehen. Sie bezeichnen diese Menschen als Entmietbetrüger. Hat der Vermieter seine Wohnung an einen Entmietbetrüger vermietet, so kann er sich auf einige Kosten gefasst machen, um diese wieder loszuwerden. Zu den Mietausfällen kommen noch Kosten für den Anwalt sowie Gerichts- und Vollstreckungskosten. Alles in allem Belaufen sich die Kosten, die ein Mietnomade verursacht, auf etwa 25.000 Euro.

 

Mietnomaden und Menschenkenntnis
Bei der Vergabe von Mietverträgen sollte der Vermieter lieber nicht nur auf seine Menschenkenntnis setzen. Stefan Diepenbrock, Pressesprecher Haus und Grund, weiß zu berichten, dass es sich bei Mietnomaden häufig um selbstsicher auftretende Menschen handelt, die einen wohlhabenden Eindruck hinterlassen. Sie wissen Lücken im Mietrecht auszunutzen. Häufig trifft es gerade Vermieter, die die Immobilie zur Altersabsicherung angeschafft haben.

Dies trifft auch auf den Vermieter einer Dreizimmerwohnung in Baden-Württemberg zu. Bei der Wohnungsbesichtigung hinterließ der potenzielle Mieter einen guten Eindruck. Er war berufstätig, höflich und hatte ein hochwertiges Fahrzeug. Der Mietvertrag wurde unterschrieben und der neue Mieter zog ein. Leider zahlte dieser vom ersten Tag an keine Miete und reagierte weder auf Mahnungen noch auf die fristlose Kündigung. Der Vermieter musste den Mieter aus der Wohnung klagen und blieb auf den Kosten sitzen.

Joachim Schügen ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum. Er rät Vermietern dazu, gründliche Recherchen über einen potenziellen Mieter einzuholen. Eine Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers ist dabei nur ein Mittel. Zudem sollten Erkundigungen bei Kreditreform oder der Schufa eingeholt werden. So lässt sich in Erfahrung bringen, wie das Zahlungsverhalten des Mieters in der Vergangenheit war. Auch Datenbanken über Zahlungsmoral der Mieter sind bei der Vermieterschutzgemeinschaft oder über die Deutsche Mieter Datenbank erhältlich.

Zudem sollte sich der Vermieter mit einer Kaution absichern. Dies empfiehlt Schügen, der Fachanwalt in der Kanzlei Fritz, Düsseldorf ist. Die Kaution kann zwar auf drei Teilbeträge verteilt werden, jedoch sollte der Vermieter aufpassen, wenn der Mieter jetzt schon auf befristete Zahlungsschwierigkeiten hinweist. Zu guter Letzt bleibt noch der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung oder einer Versicherung für Mietausfälle. Dann erhält der Vermieter wenigstens einen Teil seiner auflaufenden Kosten erstattet.

Kündigungsfehler
Anwalt Schügen rät zu einer schnellen Reaktion nach der Feststellung, Mietnomaden aufgesessen zu sein. Bereits bei einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich. Dabei müssen jedoch einige Formalitäten beachtet werden.

Die schriftliche Kündigung muss den Mietrückstrand als Grund für die fristlose Kündigung aufführen. Zudem muss der Vermieter sicherstellen, dass die Kündigung den Mieter auch erreicht. Dabei ist es sinnvoll, wenn ein Zeuge die Übergabe und den Inhalt bestätigen kann. Der Vermieter sollte ein Einschreiben mit Rückschein nutzen oder die Kündigung von einem Gerichtsvollzieher oder Boten überbringen lassen.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass der Vermieter einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Räumungstermin hinaus widerspricht. Ansonsten läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer weiter. Zudem sollte der Vermieter neben der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Nur so kann er vermeiden, dass der Mieter innerhalb des Prozesses seine Mietrückstände ausgleicht und die fristlose Kündigung unwirksam wird.

Mehrfach klagen
Um einen Mietnomaden loszuwerden, muss der Vermieter ihm erstmal fristlos kündigen. Wenn der Mieter innerhalb von 14 Tagen nicht auszieht, kann eine Räumungsklage eröffnet werden. Leider nehmen diese Klagen aber viel Zeit in Anspruch und kosten zudem noch mehr Geld. Der Vermieter muss dabei immer wieder Fristen abwarten, bevor er einen Schritt weiterkommt. Darüber hinaus arbeiten die Amtsgerichte an den Kapazitätsgrenzen, sodass es zu weiteren Verzögerungen kommt. Meist hat der Vermieter erst nach sechs bis neun Monaten ein Räumungsurteil erwirkt. Daraufhin vergehen weitere Monate, bis die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher erfolgt.

Bei all den Schikanen von außen hat auch noch der Mietnomade einiges in petto. Er erscheint nicht zum Prozess, macht plötzlich Mängel an der Mietsache geltend und verzögert so ein Urteil. Zudem kommen noch Kosten für Gutachten, Berufungen usw. auf den Vermieter zu. Damit aber noch nicht genug der Kosten. Ist endlich das Räumungsurteil rechtskräftig, verlangt der Gerichtsvollzieher einen sogenannten Räumungsvorschuss. Der liegt bei etwa 1.000 Euro pro Raum. Der Mietnomade ist zu diesem Zeitpunkt schon mit unbekanntem Ziel verschwunden. Damit der Vermieter nicht auf all diesen Kosten sitzen bleibt, sollte neben der Räumungsklage auch eine Zahlungsklage auf Mietrückstände erhoben werden.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter Mietrückstände auch in einem Urkundsverfahren erstreiten können. Dabei sind nur Urkunden und Vernehmungen gestattet. Wenn der Vermieter einen Mietvertrag hat, den er als Urkunde vorlegen kann, hat er gute Chancen die Mietrückstände zu erhalten (BGH, Az. VIII ZR 216/04).


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Schadensbegrenzung bei Mietnomaden
Wenn ein Vermieter Opfer eines Mietnomaden wird, so sollte er versuchen, eine außergerichtliche Einigung mit dem Mieter zu erzielen. Ein beauftragter Anwalt versucht, einen Teil der ausstehenden Forderungen einzuziehen. Bei einem Zahlungsvergleich ist zu beachten, dass der Mieter gegen die aufgeführten Forderungen keinen Einspruch erheben darf.

Ein weiteres außergerichtliches Mittel ist der Rechtsanwaltsvergleich. Dabei lässt der Mieter eine sofortige Zwangsvollstreckung zu. Beide Parteien beauftragen Rechtsanwälte, die einen Vergleich schließen. Der Vergleich wird von einem Notar aufbewahrt. Er ist dann im Grunde soviel wert wie ein Urteil, da hiermit die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers möglich wird.

Das ist jedoch nur der theoretische Teil. Die Praxis sieht häufig anders aus. Der Mietnomade wird einen Vergleich wahrscheinlich verweigern, oder er ist schlicht und einfach zahlungsunfähig. So wird in der Praxis häufiger ein Räumungsvergleich geschlossen. Dabei verpflichtet sich der Mieter, sofort auszuziehen. Der Vermieter erlässt ihm dafür die Mietschulden und zahlt eventuell noch eine Abstandssumme. Was sich ungerecht anhört, erspart dem Vermieter aber Zeit, Stress und noch höhere Kosten für Gericht und Anwalt. Dieser Meinung ist Norman M. Spreng, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Selbstjustiz unterlassen
Der Bundesgerichtshof hat der Welle von Mietnomaden Rechnung getragen. Das Urteil des BGH unter Az. I ZB 135/05 wird als sogenanntes Berliner Modell bezeichnet. Dabei wird dem Vermieter zugestanden, dass er sich mit der Räumung auf sein Vermieterpfandrecht berufen darf. Das Mobiliar des Mieters verbleibt in den Wohnungsräumen, somit fallen die Kosten für Transport und Einlagerung schon mal weg. Der Mieter kann innerhalb von vier Wochen das Pfand, also die Einrichtung auslösen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter das Mobiliar versteigern, um seine Ansprüche zu befriedigen.

Dabei muss jedoch davor gewarnt werden, zur Selbstjustiz zu greifen. Auch wenn die finanzielle und nervliche Erschöpfung nachvollziehbar sind, sollte der Vermieter immer auf der rechtlich abgesicherten Seite bleiben. Wenn etwa die Türschlösser ausgetauscht werden, oder die Möbel heimlich abtransportiert werden, macht sich der Vermieter strafbar, warnt Anwalt Spreng. Auch Entmietungsservices sind in der Regel illegal und arbeiten mit Gewalt und Drohungen. Dem Vermieter bleibt aber das Rechtsmittel, Strafanzeige wegen Entmietbetrugs oder Mieteingehungsbetrugs zu stellen. Auch bei eidesstattlich versicherter Zahlungsunfähigkeit werden diese Straftaten per Gericht verfolgt. Unter Umständen muss die Strafe als Haftstrafe abgesessen werden.

Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten beispielsweise verurteilte im Juni 2005 unter Az. 61 Js 1479/05 eine Mieterin zu einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten auf Bewährung. Die Frau hatte die Mietschulden-freiheitsbescheinigung, die bei der Vertragsunterzeichnung vorgelegt werden musste, gefälscht. Die Mieterin wusste zu dem Zeitpunkt schon, dass sie die Miete nicht würde bezahlten können. Der Mieter kündigte fristlos, erfuhr von weiteren Mietschulden und stellte Strafanzeige wegen Betrugs. Das Amtsgericht gab ihm recht.

 
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