Da es immer wieder zu Unstimmigkeiten bei der Betriebskostenabrechnung kommt, gilt es diese einer genauen Prüfung zu unterziehen. Folgendes ist dabei zu beachten:

Sind die Nebenkostenabrechnungen auch wirklich auf den Namen des Vermieters ausgestellt? Darauf sollten Sie besonders achten, denn sind Belege auf einen anderen Namen ausgestellt, sind Zweifel an der Richtigkeit berechtigt. In diesem Fall sollten Sie sich die Rechnungen genau anschauen und im Zweifelsfall auch beim Vermieter nachfragen.

Grundsätzlich müssen Mietobjekte müssen eigene Wirtschaftseinheiten bilden. Die Abrechnung kann als fehlerhaft gelten, wenn mehrere Häuser, die in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zusammengefasst wurden.

Ist der vereinbarte Verteilerschlüssel angewendet worden? Im Mietvertrag ist ein sog. Umlageschlüssel oder auch Verteilerschlüssel genannt, vereinbart. Nach diesem Schlüssel werden die einzelnen Kostenarten auf die Wohneinheiten verteilt. Oftmals wird hier bei Eigentumswohnungen ein Fehler gemacht.

Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, dann sind mit diesen monatlichen Zahlungen bereits alle Betriebskosten abgedeckt.

Wie übersichtlich ist die Abrechnung? Grundsätzlich müssen die in einer Abrechnungsperiode entstandenen Kosten den 17 Nebenkostenarten detailliert zugeordnet werden. Nur eine Auflistung der Kostenpunkte gilt als nicht ausreichend.

Folgende Neben- bzw. Betriebskosten dürfen umgelegt werden:
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks zu denen vor allem die Grundsteuer zählt. Nicht umlagefähig sind hingegen die Beiträge des Vermieters zu Haus- und Grundbesitzervereinen. Auch Kreditzinsen und Bankgebühren können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Kosten der Wasserversorgung, also die Kosten für den Wasserverbrauch und die Wartung von Wasseraufbereitungsanlagen. Nicht zu den Nebenkosten zählen in diesem Bezug Anschaffungs- und Reparaturkosten der Wasserleitungen.

Kosten der Entwässerung, unter die die städtischen Kanalgebühren fallen.

Straßenreinigungs- und Müllabfuhrgebühren der Stadt

Stromkosten - hierunter fallen die Kosten für die Beleuchtung von Gebäudeteilen, die von allen Bewohnern gemeinsam genutzt werden. Bei der Beleuchtung einer Tiefgarage, dürfen die anfallenden Kosten hingegen auch nur auf der Nebenkostenabrechnung der Garagenmieter auftauchen.

Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung, zu denen die Kosten für die laufende Säuberung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile zählen.

Kosten für den Fahrstuhl, zu denen der Betriebsstrom sowie die Pflege und regelmäßige Überprüfung der Anlage durch den TÜV gehören.

Gartenpflegekosten, hierunter versteht man Sach- und Personalkosten, die für die Pflege der hauseigenen Grünanlage sowie für der Zugänge und Zufahrten und ggf. für einen Spielplatz des Hauses entstehen sind.

Kosten für die Schornsteinreinigung - hier müssen Sie achtsam sein, denn sind die Kosten für den Schornsteinfeger bereits in der Heizkostenabrechnung enthalten, dann haben sie in der Nebenkostenabrechnung nichts mehr zu suchen.

Sach- und Haftpflichtversicherungskosten - hier sind jeweils die Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug umlagefähig. Nicht als Nebenkosten gelten Beiträge für die Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherung des Vermieters.

Kosten für den Hauswart - hier dürfen Kosten für Aufgaben des Hausmeisters wie die Bedienung der Zentralheizung, für die Schneeräumung und Reinigung der Treppenhauseingänge und Bürgersteige ungelegt werden. Nicht unter die umlagefähigen Nebenkosten zählen Kosten für Reparatur-, Renovierungs- oder Verwaltungsaufgaben.

Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne - hierzu gehören Kosten für die Miete, den Strom und die Wartung. Nicht ungelegt werden dürfen auf die Mieter Kosten für Reparaturen oder die monatliche Grundgebühr für eine mit dem Kabelnetz verbundene private Verteileranlage.

Kosten für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung von hauseigenen Waschmaschinen. Achtung: Die Einnahmen des Vermieters aus dem Verkauf der „Waschmünzen“ müssen in diesem Fall abgezogen werden.

Sonstige Betriebskosten - sind nur dann zulässig und umlagefähig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich anrechenbare sonstige Betriebskosten aufgeführt sind.

Grundsätzlich ist eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung zu empfehlen. Anhand dieser Checkliste sind Unstimmigkeiten schnell aufgedeckt und können geklärt werden. Ist dies nicht so ohne Weiteres möglich, sollten Sie sich nicht scheuen, und sich an eine Mietervertretung wenden. Immer eine gute Adresse ist dabei der Deutsche Mieterbund, der in jeder größeren Stadt eine Vertretung hat.

Nicht immer sind Betriebskostenabrechnungen fair und haben schon so manchen Streit vom Zaun gebrochen. Auch ist das gültige Mietrecht oftmals sehr ungenau, denn es gibt eine Reihe von „Ungerechtigkeiten“ die von gesetzlicher Seite aus gedeckt sind. So kann es schon mal vorkommen, dass man als Single genauso viel Nebenkosten zahlen muss, wie eine fünfköpfige Familie, weil schlicht und einfach der im Mietvertrag genannte Verteilungsschlüssel rechtens ist. Daher gilt im Grunde schon beim Abschluss des Mietvertrages im Bezug auf die Nebenosten und deren Verteilung die Augen offen zu halten.

Bei Unstimmigkeiten und offensichtlichen „Ungerechtigkeiten“ sollten Sie sich keinesfalls entmutigen und mit einer schriftlichen Erklärung gegen den Vermieter vorgehen. In der Vergangenheit hat durch ein solches Vorgehen schon so mancher Mieter eine Korrektur seiner Betriebskostenabrechnung erwirkt. Dabei gilt als Faustregel: „Je besser Sie recherchieren und je stichhaltiger Ihre Argumente sind, desto größer sind Ihre Aussichten auf Erfolg!“