Schönheitsreparatur heißt auch Teppichreinigung
Wer sich als Mieter vertraglich verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss auch den Teppichboden reinigen. Dies hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden. Die Definition der Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der neben Malerarbeiten an Wänden und Decken auch das Streichen der Fußböden vorsieht, sei nicht mehr zeitgemäß, da die damit gemeinten Holzdielen kaum noch existieren, so das Gericht. An dessen Stelle trete vielmehr die Reinigung des Teppichbodens. Gemeint ist damit eine gründliche Reinigung der Oberfläche und nicht das bloße Staubsaugen.

Die Entscheidung erfolgte zwar im Rahmen eines Gewerbemietvertrages, es ist aber davon auszugehen, dass die Erweiterung der Pflichten im Rahmen der Schönheitsreparaturen auch im Wohnraummietrecht gelten wird. Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Oktober 2008, XII ZR 15/07

Fristen für Schönheitsreparaturen nur Richtwerte
In einem Mietvertrag war im Beispielfall festgelegt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen gemessen am Grad der Abnutzung der Mietwohnung durchführen sollte. Für die Einzelräume waren hier Fristen von sieben fünf und drei Jahren vorgesehen. Schadensersatz machte der Vermieter bei Auszug des Mieters dahingehend geltend, dass dieser keine Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorgenommen hatte. Das Fristenpläne für Schönheitsreparaturen nur den Charakter einer Richtlinie haben dürfen und entsprechend als Richtwerte zu artikulieren sind, hatte daraufhin das Berliner Kammergericht entschieden.

Wenn ein Mieter von der Renovierung bei gutem Zustand der Mieträume zu seinen Gunsten abweichen kann, liegt solch ein Fall vor. Erkennbar sein muss dies aber auch für den Mieter. Nicht gerecht wurde die Regelung des streitigen Mietvertrages dieser Anforderung. Dass er nur dann renovieren muss, wenn dies erforderlich ist, so ist aus Sicht eines Mieters die Regelung nicht zu verstehen. Anders verhält es sich, wenn in der Klausel die Formulierung „Im allgemeinen“ oder „In der Regel“ Verwendung gefunden hätte. Dass es sich nicht um starre Fristen handelt, wäre in diesem Fall für einen Mieter erkennbar gewesen (KG Berlin, Urteil vom 6.12.2007, Az. 8 U 135/07).

Vermieter sollten Mietern Frist für Schönheitsreparaturen setzen
Seinen Mietvertrag hatte ein Mieter gekündigt. Dass nach seinem Auszug ein Übergabetermin vereinbart werden sollte, dahingehend forderte die Hausverwaltung den Mieter nach Eingang der Kündigung auf. Später wurde der Mieter von der Hausverwaltung aufgefordert, bestimmte Umbauarbeiten vorzunehmen, da man sich auf keinen Übergabetermin einigen konnte. Für die Bauarbeiten wurde jedoch keine Frist bestimmt. Der Vermieter verlangte letztendlich Schadensersatz im Bezug auf unterbliebene Schönheitsreparaturen, da auch die Aufforderung zu den Umbauarbeiten unbeantwortet blieb.

Zu Gunsten des Mieters entschied daraufhin das Berliner Kammergericht. Denn der Vermieter hätte für die Bauarbeiten eine Frist setzen müssen. Nur wenn der Mieter die Erfüllung verweigert hätte, wäre eine solche Frist entbehrlich gewesen. Nur, wenn ein Mieter durch seine Erklärung beziehungsweise durch sein Verhalten eindeutig artikuliert, dass er den vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen werde, liegt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vor. Auch im Auszug des Mieters kann eine derartige Erfüllungsverweigerung zum Ausdruck gebracht werden. Aber lediglich, wenn der Mieter tatenlos auszieht, obwohl die Mietwohnung völlig verwohnt, kann man von diesem Umstand ausgehen. Dass die Hausverwaltung nach seinem Auszug an ihn wegen der Schönheitsreparaturen herantreten werde, konnte der Mieter im vorliegenden Fall annehmen. Für sich genommen war der Auszug deshalb keine Erfüllungsverweigerung (KG Berlin, Beschluss vom 9.6.2008, Az. 12 U 138/07).

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