Wohnungseigentumsrecht - Zwangsversteigerung

Zahlungspflicht bei Erwerb zwangsversteigerten Wohneigentums
Durch den Erwerb von Wohnungseigentum durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung wird der Erwerber Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist damit auch an die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Das Landgericht Saarbrücken hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung durch Zuschlag in einer Zwangsversteigerung erworben hat, auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet ist, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist, die einzelnen Raten jedoch zum Teil erst später fällig werden. Bei den nach dem Eigentumserwerb des Beklagten fällig gewordenen Raten der Sonderumlage handele es sich - entgegen der Auffassung des Beklagten - nicht um „Lasten“ aus der Vergangenheit im Sinne von § 56 Satz 2 ZVG, welche vom Ersteher grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt des Zuschlags als Lasten der Eigentumswohnung zu tragen wären.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung aufgrund Zuschlags im Termin zur Zwangsversteigerung kann für den Erwerber wirtschaftlich attraktiv sein, da die Höchstgebote regelmäßig unterhalb des Verkehrswerts der Wohnung liegen. Der vorliegende Fall zeigt indessen, dass sich der Erwerber vor dem Zuschlagstermin bei der zuständigen Wohnungsverwaltung auch umfassend über bereits beschlossene Sonderumlagen informieren sollte, da er nach der Entscheidung der Saarbrücker Richter zur Beteiligung an Sonderumlagen – im konkreten Fall immerhin 15.000 EUR – herangezogen werden kann, die vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden. Durch § 56 Satz 2 ZVG wird er hiervor nicht geschützt. Da der Verwalter seit Inkrafttreten der WEG- Novelle 2007 zur Führung einer Beschlusssammlung verpflichtet ist, sollte dem Bieterinteressenten eine entsprechende Information jedenfalls für die jüngere Vergangenheit ohne weiteres möglich sein.

Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - Fundstelle: LG Saarbrücken, Urteil 27. Mai 2009, 5 S 26/08 - IBR 2009, 3053 ff.