Mietsicherheit - Rückzahlung der Mietsicherheit durch Erwerber
Beim Verkauf einer Mietsache vor dem 01. September 2001 kann der Mieter die an den ehemaligen Vermieter (Veräußerer) gezahlte Mietsicherheit nicht auch vom Käufer zurückverlangen, ohne dass dieser die Kaution vom Verkäufer erhalten hat, so der BGH in einer aktuellen Entscheidung. Der mit der Mietrechtsreform zum 01. September 2001 eingeführte § 566 a BGB sieht allerdings heute eine solche Haftung des Erwerbers vor. Auf Veräußerungsgeschäfte, die vor der Reform stattfanden, findet die Vorschrift jedoch noch keine Anwendung. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand. In dem zugrunde liegenden Fall verlangte der Mieter die an die ehemalige Vermieterin gezahlte Mietsicherheit von der Erwerberin zurück. Diese war zum 01. August 1994 als neue Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Das Mietverhältnis endete 1997. Für die Entscheidung ist es unerheblich, wann das Mietverhältnis endet. Da sowohl der Erwerbsvorgang als auch das Mietverhältnis vor dem 01. September 2001 beendet waren, gilt nach dem Befund der obersten Richter auf jeden Fall § 578 BGB a.F. (alte Fassung). Danach kann eine Rückzahlung der Mietsicherheit vom Erwerber nur verlangt werden, wenn dieser die Mietsicherheit tatsächlich vom Veräußerer erlangt oder sich diesem gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet hat. Dies ergebe sich - so Karlsruhe - aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit. Die Darlegungs- und Beweislast für die Frage, ob dem Erwerber die Mietsicherheit ausgehändigt bzw. eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, trägt der Mieter.

Praxistipp
Die Entscheidung entspricht den Vorgaben des Gesetzgebers, der mangels Übergangsvorschrift eine Rückwirkung der neuen Rechtslage ausschließen wollte. Unabhängig davon, wann die Ansprüche geltend gemacht werden, ist altes Recht anzuwenden, wenn das Grundstück bereits vor dem 01. September 2001 veräußert worden ist. In aktuellen Erwerbsfällen, die also nach dem 01. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt werden, kann der Mieter den Erwerber allerdings in Anspruch nehmen unabhängig von der Weitergabe der Kaution an ihn oder Vereinbarungen mit dem Verkäufer. Das Risiko wird also auf die Vermieterseite verlagert. Es ist daher aus Käufersicht dringend zu empfehlen, die Kaution bei den Verhandlungen über den Kaufvertrag zu berücksichtigen. Gute Erfahrungen wurden damit gemacht, dass die Mietsicherheit dem Notar als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises zu treuen Händen übergeben wird.

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15.10.06, Autor: B. Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de, Fundstelle:
BGH, Urteil vom 16. November 2005, XII ZR 124/03 - www.bundesgerichtshof.de