Festgelegte Wohnungsgrößen trotz einer Flächenabweichung zulässig
Nach einem neusten Urteil des Bundesgerichtshofes sind nun Mieterhöhungen für vertraglich festgelegte Wohnungsgrößen trotz einer Flächenabweichung zulässig, denn Abweichungen von bis zu zehn Prozent liegen noch in der Toleranzgrenze. Der BGH hat entschieden, dass nach dem § 558 BGB bei Mieterhöhungen die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann als Basis genommen werden muss, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil der Mieter geringer ist.

Im konkreten Fall ging es um die Wohnung einer Klägerin in Hamburg, in deren Mietvertrag eine Wohnfläche von 55,75 qm angegeben war. Tatsächlich betrug die Wohnfläche aber nur 51,03 qm. Im November 2006 bekamt die Klägerin ein Mieterhöhungsschreiben, durch das ab dem 1. Februar 2007 eine Miete von 7,76 Euro pro Quadratmeter verlangt wurde, bezugnehmend auf die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche. Die Miete würde damit von 360,47 Euro auf 432,56 Euro steigen.

Das Amtsgericht hatte zunächst der eingereichen Klage statt geben und auch das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der Begründung, dass eine Flächenabweichung nicht mehr als zehn Prozent betragen darf, zurückgewiesen. Der BGB entschied, dass eine Abweichung von zehn Prozent innerhalb der Toleranzgrenzen liegt. Nach den §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlichen Wohnfläche keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters. Daher gilt die Abweichung im konkreten Fall als gerechtfertigt.

Wohnungsgröße - Nachrechnen kann sich lohnen
Bei Mieterhöhungen kommt es nicht nur auf den Quadratmeterpreis, das heißt die ortsübliche Vergleichsmiete an. Zur Ermittlung der monatlichen Mieterhöhe ist auch die richtige Wohnungsgröße von Bedeutung. Streit gibt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes vor allem dann, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mit der im Mietvertrag vereinbarten Fläche übereinstimmt.

Entscheidend ist dann die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße, entschied das Landgericht Berlin (62 S 407/00), zumindest dann, wenn die im Mietvertrag festgelegte Fläche geringer als die tatsächliche ist.

Anders aber, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Dann kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an und nicht auf den Mietvertrag.

Nachrechnen kann sich also lohnen. Bei der Wohnfläche zählen alle Räume der Mietwohnung mit. Räume oder Raumteile, die mindestens 2 m hoch sind, werden als Grundfläche voll angerechnet. Sind die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch, zählen sie nur zur Hälfte mit, und Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, werden bei der Wohnflächenberechnung nicht mitgezählt. Bei Balkonen kommt es auf den Wohnwert an. Normalerweise wird die Balkonfläche zu einem Viertel angesetzt, nur in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

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