Wohnfläche
In Mietverträgen ist oftmals von der „Mietraumfläche“ die Rede, die nicht unbedingt der tatsächlichen Wohnfläche entsprechen muss. Dies ist vor allem bei Dachwohnungen der Fall, wie ein ehemaliger Mieter erfahren musste, als er seinen Ex-Vermieter verklagte. Als der Mieter auszog, vermaß er seine alte Wohnung und errechnete nach Abzug der Dachschrägen eine wesentlich kleinere Wohnfläche. Nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de urteilte das Landgericht Krefeld in diesem konkreten Fall, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine Teilrückzahlung der Miete hat (Az.: 2 S 22/08).

Bereits der Bundesgerichtshof hatte geurteilt, dass eine Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent ein Mangel sei und damit eine Mietminderung rechtens sei. Allerdings gibt es keine allgemein gültige Regelung, was unter der Mietraumfläche zu verstehen ist. Die Grundfläche der Wohnung betrug die Fläche, die im Mietvertrag festgelegt war, hier rund g der Miete berechtige, so die r. Doch eine konkrete und Quadratmeter. Nach Abzug der Dachschrägen betrug die Wohnfläche aber nur noch rund 54 Quartmeter. Das Gericht ging davon aus, dass der Vermieter mit dem Begriff Mietraumfläche, die Grundfläche und nicht die Wohnfläche gemeint hat. Zudem begründete das Gericht seine Entscheidung damit, dass man vom Vermieter nicht verlangen könne, einen Sachverständigen für die Ermittlung der Wohnfläche zu beauftragen. Ihm als Laie sei zudem eine genaue Ermittlung der Wohnfläche nicht möglich.

Wohnfläche im Mietvertrag
Hat die Wohnung mehr Fläche als im Mietvertrag festgehalten, kann der Vermieter nicht im Nachhinein eine höhere Miete verlangen. Nur, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent abweicht, könne der Hausbesitzer die Miete erhöhen, lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe (Az. VIII ZR 138/06).

Wohnfläche im Mietvertrag
Ist die Wohnfläche der angemieteten Wohnung tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter im Regelfall die Miete nicht mindern. Bei Mieterhöhungen im Laufe des Mietverhältnisses und bei der Nebenkostenabrechnung ist aber immer von der tatsächlichen Wohnungsgröße und nicht unbedingt von der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl auszugehen.

Nach einem Rechtsentscheid des OLG Dresden (3 AR 0090/97) liegt zwar ein Fehler der Mietsache vor, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag beschrieben. Dieser Fehler berechtigt aber nur zur Mietminderung, wenn hierdurch auch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert ist. Nach Ansicht der Dresdner Richter wird der Gebrauchswert der Wohnung aber weniger durch die Wohnungsgröße als vielmehr durch die Lage und Ausstattung der Wohnung bestimmt. Die Mietminderung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn die Gebrauchstauglichkeit nur unwesentlich gemindert ist, zum Beispiel, weil der Mieter die Wohnfläche gar nicht vollständig nutzt, oder wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nicht mindestens 10 Prozent unter den Größenangaben im Mietvertrag liegt.

Auch eine Mietminderung wegen des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft scheidet in der Regel aus. Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ist nach Einschätzung des Oberlandesgerichts Dresden im Normalfall eine reine Objektbeschreibung, nicht aber eine konkrete Zusicherung.

Unabhängig hiervon muss der Vermieter, wenn er im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben will und sich hierbei zum Beispiel auf Quadratmeterpreise des Mietspiegels stützt, immer von der wirklichen und tatsächlichen Wohnungsgröße ausgehen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt und die einzelnen Kostenarten nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Auch hier ist ausschließlich die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend.

Die richtige Wohnfläche
Immer wieder streiten Mieter und Vermieter nach Angaben des Deutschen Mieterbundes über die Frage, wie viele Quadratmeter die Wohnung tatsächlich groß ist.

Die Fläche der Mietwohnung kann nach Angaben der Mieterorganisation exakt berechnet werden. Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen dagegen nicht mit, wenn es um die Wohnfläche geht.

Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.

Bei Sozial- oder preis gebundenen Wohnungen zählt die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte mit. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen zählen zu einem Viertel, und in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.

Ist die Wohnfläche der angemieteten Wohnung tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter allenfalls dann die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung (OLG Karlsruhe 17 U 176/00). Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

Wasserkosten Wohnfläche
Eine Vermieterin rechnete in einem Beispielfall die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach den Wohnflächen der vermieteten Wohnungen ab. Mit einem Wasserzähler waren allerdings fast alle Wohnungen ausgestattet. Ein Mieter verweigerte für den Abrechnungszeitraum jedoch eine Nachzahlung in Höhe von 110,45 € und machte vor Gericht geltend, dass die Mieterin verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen, da einige Wohnungen Wasserzähler haben. Zugunsten der Vermieterin hat dann aber der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Sie durfte die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf ihren Mieter umlegen, da die Mietparteien nichts anderes vereinbart hatten. Nur wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet sind, wäre die Vermieterin zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch verpflichtet. (BGH, Az. VIII ZR 188/07).

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