Vorauszahlungen - Betriebskosten
Setzt ein Vermieter trotz konkreter Mieternachfrage die Vorauszahlungen für die Betriebskosten bewusst oder fahrlässig viel zu niedrig fest, riskiert er, seine rechnerisch und tatsächlich bestehenden Ansprüche zu verlieren (AG Hannover 515 C 10658/02).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter bei den Mietvertragsverhandlungen auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters nach der Höhe der Nebenkosten im Mietvertrag einen Vorauszahlungsbetrag von monatlich 70 DM aufgenommen. Tatsächlich lagen aber die monatlichen Betriebskosten, wie sich aus der späteren Abrechnung des Vermieters ergab, rund 90 Prozent höher. Hierdurch fielen die monatlichen Belastungen, die der Mieter für seine Wohnung aufbringen musste, spürbar höher aus, als ursprünglich geplant.

Zahlen müssen die Mieter den Nachforderungsbetrag des Vermieters aber nicht, entschied das Amtsgericht Hannover, denn der Mieter habe in gleicher Höhe einen Schadensersatzanspruch. Er wird nach Angaben des Mieterbundes praktisch so gestellt, als wenn die monatlichen Vorauszahlungsbeträge korrekt und angemessen vereinbart worden wären.

Der Vermieter hätte wissen müssen, dass die von ihm im Mietvertrag festgelegten Vorauszahlungsbeträge nicht ausreichen. Schon die Vormieter mussten in den beiden vorangegangenen Abrechnungsperioden hohe Nachzahlungsbeträge – zwischen 635 und 675 DM – zahlen. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung. Bei Abschluss des Mietvertrages muss der Mieter in etwa wissen, welche monatliche Belastung auf ihn zukommt. Wenn er dann noch nach der Höhe der Betriebskosten-Vorauszahlung fragt, muss er eine korrekte Auskunft des Vermieters erhalten.

Vorauszahlungen zurückfordern
Der Mieter kann die Rückzahlung aller monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter sich beharrlich weigert, über Betriebskosten und Vorauszahlungen abzurechnen (LG Berlin 64 S 509/99).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes stützte sich das Landgericht Berlin auf eine Grundsatzentscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig (1 RE-Miet 1/99). Das Oberlandesgericht hatte per Rechtsentscheid festgestellt, dass ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses alle bisher geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Der Mieter müsse allerdings die unstreitig und tatsächlich entstandenden Nebenkosten berücksichtigen und von seiner Rückforderung abziehen. Hierzu müsse der Mieter, soweit ihm dies möglich ist, seinen Mindestverbrauch ermitteln oder schätzen. Anhaltspunkt könnten auch frühere Abrechnungen sein oder Abrechnungen anderer Mieter in vergleichbaren Wohnungen, notfalls müsse der Mieter vorhandene Rechnungsbelege beim Vermieter einsehen.

Das alles war in dem Fall nicht möglich. Der Mieter hatte keine Anhaltspunkte über die tatsächliche Höhe seiner Nebenkosten und noch nie eine Abrechnung erhalten. Auch die Mitbewohner im Haus hatten noch nie eine Abrechnung ihres Vermieters erhalten. Konsequenz ist, dass der Mieter alle Vorauszahlungen zurückfordern kann.

Bundesgerichtshof: Hohe Nebenkosten-Nachzahlung trotz monatlicher Abschläge
Bei der Nebenkostenabrechnung müssen Mieter auch auf hohe Nachzahlungsforderungen gefasst sein. Die im Mietvertrag festgesetzten Vorauszahlungen müssen nämlich keineswegs den tatsächlich anfallenden Kosten entsprechen, sondern dürfen diese deutlich unterschreiten. Zu dieser Entscheidung kam der Bundesgerichtshof im Februar 2004.

Eine Frau hatte im Jahr 1998 eine rund 100 Quadratmeter große Wohnung gemietet. Als Kaltmiete bezahlte sie dafür monatlich zunächst 1690 DM (864 Euro). Zudem vereinbarte sie mit den Vermietern eine monatliche Vorauszahlung der Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 200 DM (102 Euro). Im Februar rechneten die Vermieter die Nebenkosten für die Jahre 1999 und 2000 ab, woraus sich insgesamt Nachforderungen von mehr als 6000 DM (3000 Euro) ergaben. Als die Mieterin die Zahlung verweigerte, zogen die Vermieter vor Gericht.

Die Vorinstanzen wiesen die Klagen zunächst ab. Das Berufungsgericht folgte weitgehend der Argumentation der Mieterin, sie hätte die Wohnung nicht genommen, wenn sie über die tatsächliche Belastung informiert gewesen wäre.

Der Bundesgerichtshof gab den Klägern dagegen im Revisionsverfahren grundsätzlich Recht. Die Richter argumentierten mit der rechtlich zulässigen Möglichkeit, Mietverträge ohne die Vereinbarung von Nebenkosten-Vorauszahlungen abzuschließen. Weil Mietern die Nebenkosten auf diese Weise kreditiert werden dürfen, ist es auch zulässig, wenn die vereinbarten Vorauszahlungen die "später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.", so die Richter weiter. Unzulässig sei dies nur dann, wenn Mietern auf die konkrete Anfrage nach den kalkulierten Nebenkosten, eine falsche Auskunft gegeben werde. Ob dies im verhandelten Rechtsstreit der Fall ist, muss das Berufungsgericht feststellen, an das die Sache zurückverwiesen wurde. Aktenzeichen VIII ZR 195/03. Urteil vom 9. Februar 2004. Quelle: MDR, Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

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