Vorauszahlungen - Angemessene Vorauszahlungen
Der Vermieter kann keine Nachzahlungen aufgrund seiner Betriebskostenabrechnung verlangen, wenn er bei Abschluss des Mietvertrages zugesagt hat, die monatlichen Vorauszahlungen wären kostendeckend (LG Berlin 63 S 387/01).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist der Vermieter zwar auch dann berechtigt, Nachzahlungen zu verlangen, wenn seine Forderungen aus der Abrechnung die monatlichen Abschlagszahlungen des Mieters wesentlich übersteigen. Nach dem Gesetz seien nur unangemessen hohe Vorauszahlungen verboten, nicht zu niedrige Vorauszahlungen.

Anders aber, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich nach der Angemessenheit der Höhe der monatlichen Vorauszahlungen fragt. Sichert der Vermieter, so das Landgericht Berlin, dem Mieter die Angemessenheit der Kosten zu, verweist er auf vorhandene Erfahrungswerte für die Wohnungen und / oder auf Zahlen des Vormieters, so schafft er einen Vertrauenstatbestand.

Konsequenz, laut Deutschem Mieterbund, ist, dass der Vermieter dann bei eventuellen Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung an seine Zusage über die Angemessenheit der Höhe der Betriebskosten gebunden ist. Nachforderungen sind dann weitestgehend ausgeschlossen.

Allerdings, das Landgericht Berlin erklärte, es gäbe zugunsten des Vermieters einen Spielraum bei der „Angemessenheit“: Danach akzeptiert das Gericht ein Überschreiten der tatsächlichen Betriebskosten gegenüber den vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen um 15 Prozent als noch angemessen.

BGH: Nebenkosten-Vorauszahlungen müssen nicht realistisch sein. Schadensersatz für Mieter nur bei Missbrauch

Ein Vermieter kann bei Vertragsabschluss Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbaren, die den tatsächlichen Kosten nicht entsprechen. Selbst wenn die späteren Kosten mehr als 100 Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, verneint der Bundesgerichtshof eine Pflichtverletzung des Vermieters (BGH VIII ZR 195/03).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) musste der Bundesgerichtshof entscheiden, ob Vermieter Nebenkosten-Vorauszahlungen deutlich unterhalb der tatsächlich erwarteten Kosten festlegen dürfen, ohne Sanktionen fürchten zu müssen, oder ob so genannte Lockvogel-Angebote, mit denen eine niedrige Gesamtmietenbelastung vorgespiegelt werden kann, unzulässig sind und Schadensersatzansprüche auslösen.

Hier hatte ein Vermieter für eine 100 Quadratmeter große Wohnung Nebenkosten-Vorauszahlungen in Höhe von 200 DM monatlich im Mietvertrag vereinbart. Realistisch wären Vorauszahlungen in Höhe von 450 DM gewesen. Die Mieter mussten deshalb aufgrund von Nebenkosten-Abrechnungen in einem Jahr 3.011 DM und im nächsten Jahr 3.039 DM nachzahlen.

Rechtlich zulässig – so der Bundesgerichtshof: Den Vertragsparteien stehe es frei, sich auf Vorauszahlungen für Nebenkosten zu einigen. Nach dem Gesetz sei es dem Vermieter lediglich verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzusetzen. Dagegen sei es nicht verboten, überhaupt keine Vorauszahlungen zu fordern und dem Mieter so die vereinbarten Nebenkosten zu kreditieren. Dann sei es aber erst recht zulässig, Vorauszahlungen zu vereinbaren, die die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten.

Es gäbe keinen Vertrauenstatbestand für Mieter, wonach die Summe der Vorauszahlungen dem tatsächlichen Abrechnungsbetrag entspricht. Demzufolge ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, Vorauszahlungen so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend seien.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes stellte der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung aber keinen Freibrief für unseriöse Vermieter aus. Denn das Gericht bejahte eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von zu niedrigen Vorauszahlungen und damit Ersatzansprüche des Mieters, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemessen werden, um Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und sie auf diese Art und Weise zum Abschluss eines Mietvertrages zu veranlassen.

Tipp des Deutschen Mieterbundes: Im Mietvertrag festhalten, dass die Vorauszahlungsbeträge in realistischer Höhe festgesetzt worden sind. Weitere Informationen und konkreten Rechtsrat bei allen örtlichen Mietervereinen. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

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