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Täuschung - Falsche Angaben über Höhe der Nebenkosten
Macht der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bewusst
unrichtige Angaben über die Höhe der zu erwartenden
Betriebskosten bzw. der Höhe des Betriebskostenvorschusses,
liegt darin eine Täuschung der Mieter, die
Schadensersatzansprüche auslösen kann (LG Berlin 64 S
109/01).
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes hatte die
"versierte Hausverwaltung" monatliche
Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 9,50 Mark für eine
101 Quadratmeter große Wohnung in Berlin festgesetzt.
"Erheblich zu niedrig", wie das Landgericht Berlin
feststellte. Zwar sei der Vermieter nicht gezwungen,
kostendeckende Betriebskosten-vorauszahlung zu verlangen. Er
dürfe aber keine bewusst falschen Angaben zu den
Vorauszahlungsbeträgen machen. Die durchschnittlichen
Betriebskosten lagen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
für eine 100 Quadratmeter große Wohnung nach Erkenntnissen
des Landgerichts zwischen 143 und 267 DM, also um eine
Vielfaches höher als die tatsächlich vereinbarten
Vorauszahlungen.
Die Mieter selbst, türkische Staatsangehörige, der deutschen
Sprache noch nicht hinreichend mächtig und ohne
Vorstellungen über die durchschnittliche Betriebskostenhöhe,
sollten dann für zwei Jahre insgesamt fast 9.000 Mark
nachzahlen.
Das Landgericht Berlin wies nach Darstellung des Deutschen
Mieterbundes diesen Vermieteranspruch zurück. Aus den
Gesamtumständen folge, dass die Mieter bewusst über die
Angemessenheit der Vorschüsse getäuscht worden seien.
Dadurch habe sich der Vermieter schadensersatzpflichtig
gemacht. Konsequenz: Die Mieter müssen keine
Betriebskostennachzahlungen leisten.
BGH: Nebenkosten-Vorauszahlungen
müssen nicht realistisch sein
Schadensersatz für Mieter nur bei Missbrauch
Ein Vermieter kann bei Vertragsabschluss Vorauszahlungen für
Nebenkosten vereinbaren, die den tatsächlichen Kosten nicht
entsprechen. Selbst wenn die späteren Kosten mehr als 100
Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, verneint der
Bundesgerichtshof eine Pflichtverletzung des Vermieters (BGH
VIII ZR 195/03).
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) musste der
Bundesgerichtshof entscheiden, ob Vermieter
Nebenkosten-Vorauszahlungen deutlich unterhalb der
tatsächlich erwarteten Kosten festlegen dürfen, ohne
Sanktionen fürchten zu müssen, oder ob so genannte
Lockvogel-Angebote, mit denen eine niedrige
Gesamtmietenbelastung vorgespiegelt werden kann, unzulässig
sind und Schadensersatzansprüche auslösen.
Hier hatte ein Vermieter für eine 100 Quadratmeter große
Wohnung Nebenkosten-Vorauszahlungen in Höhe von 200 DM
monatlich im Mietvertrag vereinbart. Realistisch wären
Vorauszahlungen in Höhe von 450 DM gewesen. Die Mieter
mussten deshalb aufgrund von Nebenkosten-Abrechnungen in
einem Jahr 3.011 DM und im nächsten Jahr 3.039 DM
nachzahlen.
Rechtlich zulässig – so der Bundesgerichtshof: Den
Vertragsparteien stehe es frei, sich auf Vorauszahlungen für
Nebenkosten zu einigen. Nach dem Gesetz sei es dem Vermieter
lediglich verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen
festzusetzen. Dagegen sei es nicht verboten, überhaupt keine
Vorauszahlungen zu fordern und dem Mieter so die
vereinbarten Nebenkosten zu kreditieren. Dann sei es aber
erst recht zulässig, Vorauszahlungen zu vereinbaren, die die
tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich
unterschreiten.
Es gäbe keinen Vertrauenstatbestand für Mieter, wonach die
Summe der Vorauszahlungen dem tatsächlichen
Abrechnungsbetrag entspricht. Demzufolge ist der Vermieter
auch nicht verpflichtet, Vorauszahlungen so zu kalkulieren,
dass sie etwa kostendeckend seien.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes stellte der
Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung aber keinen
Freibrief für unseriöse Vermieter aus. Denn das Gericht
bejahte eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters im
Zusammenhang mit der Vereinbarung von zu niedrigen
Vorauszahlungen und damit Ersatzansprüche des Mieters, wenn
der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die
Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder
die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemessen werden, um
Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu
täuschen und sie auf diese Art und Weise zum Abschluss eines
Mietvertrages zu veranlassen.
Tipp des Deutschen Mieterbundes: Im Mietvertrag festhalten,
dass die Vorauszahlungsbeträge in realistischer Höhe
festgesetzt worden sind. Quelle: Deutscher Mieterbund /
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