Schlüssel - Keine neue Schließanlage
Eine Mietvertragsklausel, wonach der Vermieter immer berechtigt ist, die Schließanlage des Hauses auf Kosten des Mieters auszutauschen, wenn dieser einen Schlüssel verloren hat, ist unwirksam, entschied jetzt, nach Angaben des Deutschen Mieterbundes das Landgericht Berlin (64 S 551/99).

Unwirksam, so die Berliner Richter, sei die Vertragsklausel schon deshalb, weil sie den Vermieter zum Ersatz der Schließanlage auch dann berechtige, wenn ein Missbrauch mit den abhanden gekommenen Schlüsseln tatsächlich ausgeschlossen ist. Eine Vertragsklausel aber, die den Vermieter zum Austausch der Schließanlage berechtigt, ohne Rücksicht auf die im Einzelfall drohende Gefahr eines Missbrauchs mit den verlorenen Schlüsseln, benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und verstoße daher gegen das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Unwirksam ist die Klausel auch, weil der Mieter den Austausch der Schließanlage bezahlen müsste, ohne dass es auf sein Verschulden ankommen soll. Nach geltendem Recht haftet ein Mieter immer nur dann, wenn er einen Schaden auch tatsächlich zu vertreten hat.

Letztlich verneinte das Landgericht Berlin nach Darstellung des Mieterbundes auch eine Missbrauchsgefahr hinsichtlich der verlorenen Schlüssel. Die Schlüssel seien vor mindestens acht Jahren verloren gegangen, ohne dass es in der Zwischenzeit zu einem Missbrauch gekommen sei. Nach einem derart langen Zeitraum, so die Berliner Richter, ist auch für die Zukunft nicht mehr mit einem Missbrauch der Schlüssel zu rechnen.

Schlüssel
Eine Mietvertragsklausel, die bei einem möglichen Verlust eines Haustür- und/oder Wohnungsschlüssels vorsieht, dass der Vermieter berechtigt ist, auf Kosten des Mieters Ersatzschlüssel zu beschaffen oder – soweit dies im Interesse des Nachbieters geboten ist – neue Schlösser mit anderen Schlüsseln einzubauen, ist unwirksam (Brandenburgisches Oberlandesgericht 7 U 165/03).

Entscheidend, so der Deutsche Mieterbund, ist, dass hier eine „verschuldensunabhängige“ Haftung des Mieters für alle Fälle einer verspäteten oder unterbliebenen Rückgabe der Schlüssel ausgesprochen wird. Die notwendige Unterscheidung, ob der Mieter die Nichtrückgabe oder den Verlust des Schlüssels zu vertreten hat, erfolgt nicht.

Damit – so das Gericht – enthält die Vertragsklausel eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung, die mit deren wesentlichen Grundgedanken nicht vereinbar ist: „Die formularmäßige Überbürdung einer verschuldensunabhängigen Haftung widerspricht dem generellen Grundsatz des Haftungsrechts, dass ein Schuldner nur dann in Anspruch genommen werden kann, wenn er den Schaden zu vertreten hat. Dieser Grundsatz ist ein wesentlicher Grundgedanke des Bürgerlichen Rechts und gilt als Ausdruck des Gerechtigkeitsgebots gleichermaßen für vertragliche wie für gesetzliche Ansprüche.“

Der Deutsche Mieterbund weist zusätzlich darauf hin, dass der Mieter den Vermieter immer informieren muss, wenn ein Schlüssel abhanden gekommen ist. Der Vermieter kann die Kosten für die Anfertigung eines neuen Schlüssels oder das Auswechseln eines Schlosses nur verlangen, wenn der Mieter den Verlust des Schlüssels verschuldet hat. Er haftet aber nicht, wenn ihm der Schlüssel gestohlen wird oder wenn ein Missbrauch des Schlüssels ausgeschlossen ist. Beispielsweise dann, wenn der Schlüssel in einen Fluss gefallen ist oder ein unehrlicher Finder den Schlüssel nicht einer bestimmten Wohnung zuordnen kann.

Doppelter oder Zweitschlüssel des Vermieters
Wenn ein Vermieter die Mieterwohnung ohne vorherige Ankündigung und ohne sich zu vergewissern, ob jemand zu Hause ist, mit Hilfe eines eigenen bzw. eines Zweitschlüssels betritt, kann der Mieter fristlos kündigen.

Das Landgericht Berlin (64 S 305/98) entschied, dass das unbefugte Betreten der Mietwohnung eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit des Vermieters darstellt, mithin eine so erhebliche Vertragsverletzung, dass der Mieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen kann.

Nach dem Urteil des Berliner Landgerichts ist die Kündigung auch noch sechs Wochen nach dem Hausfriedensbruch des Vermieters zulässig. Zwar darf zwischen dem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters und der Kündigung des Mieters kein erheblicher Zeitraum liegen, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar macht. Dem Mieter muss aber zugebilligt werden, dass er zunächst eine neue Wohnung sucht und erst dann das bestehende Mietverhältnis kündigt. Dies ist innerhalb von zwei Wochen nicht möglich. Sechs Wochen sind ein angemessener Zeitraum. Es kann vom Mieter auch nicht verlangt werden, dass er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

Schlüssel verloren
Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kann der Eigentümer die Kosten für eine neue Schließanlage nur dann verlangen, wenn er sie auch tatsächlich auswechselt. Ein Kostenvoranschlag reicht nicht, so urteilte das Amtsgericht Rheinbach (Az. 3 C 199/04).

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