Nebenkosten - Mietrecht von A bis Z

 
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Nebenkosten - Abrechnungsfrist für Nebenkosten
Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Nebenkosten und Heizkosten abgerechnet und die Nebenkostenabrechnungen seinem Mieter zugeschickt haben. Nach Ablauf dieser Zwölfmonatsfrist ist der Vermieter mit eventuellen Nachforderungen ausgeschlossen.
Diese so genannten Abrechnungs- und Ausschlussfristen sind nach Angaben des Deutschen Mieterbundes mit der Mietrechtsreform im September 2001 eingeführt worden. Entsprechende Regelungen gab es bisher nur bei Sozialwohnungen.

Hat der Mieter nicht spätestens nach einem Jahr seine Nebenkostenabrechnungen erhalten, kann er somit sicher sein, keine Nachzahlungen an seinen Vermieter mehr leisten zu müssen.

Zwar bleibt es dabei, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist abrechnen und gegebenenfalls ein Guthaben an den Mieter auszahlen muss. Im umgekehrten Fall aber, wenn sich auf Grund der Abrechnung herausstellt, dass die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters nicht ausgereicht haben und dem Vermieter noch Nachforderungen zustehen würden, greift die gesetzliche Neuregelung, das heißt die so genannte Ausschlussfrist: Der Vermieter darf keine Nachforderungen mehr stellen.

Hierzu gibt es nur eine Ausnahme: Hat der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, ist er entschuldigt, er kann seine Nachforderungen noch geltend machen. Beispielsweise dann, wenn der Gebührenbescheid der Stadt stark verspätet festgesetzt worden ist. Die neue Abrechnungs- und Ausschlussfrist gilt für alle Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden.

Keine Nebenkosten
Das Austauschen von Lampen und Glühbirnen, die Reparatur einer defekten Heizungspumpe oder die Kosten für die Anschaffung von Blumen und Pflanzen sind keine Nebenkosten, die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt werden müssen (OLG Düsseldorf 10 U 94/99). Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf, dass die Kosten für "Leuchtmittel", das heißt für Glühbirnen, keine Kosten der Beleuchtung sind. Hierunter fallen zum Beispiel Stromkosten für die Außenbeleuchtung, für das Treppenhaus, den Keller usw. Die Kosten für das Auswechseln von Lampen und Glühbirnen seien Instandhaltungskosten und gerade keine umlegbaren Betriebskosten.

Auch die Kosten für die Reparatur der Heizungspumpe muss der Vermieter selber bezahlen. Derartige Reparatur- oder Instandsetzungskosten sind keine Wartungskosten, die über die Heizkostenabrechnung vom Mieter zu zahlen wären. Zwar kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten zahlen muss. Hierunter fallen dann die laufenden Gartenpflegekosten und auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, nicht aber die Kosten der Erstanschaffung.

Kostenverteilung bei leer stehenden Wohnungen
Grundsätzlich muss der Vermieter die Betriebskosten, die auf leer stehende Wohnungen entfallen, selbst tragen. Eine Ausnahme kann es nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Zwickau (2 C 264/00) geben bei verbrauchsabhängigen Kosten, zum Beispiel bei Wasser.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes erklärte das Amtsgericht Zwickau, dass bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung grundsätzlich der Vermieter die anteiligen Betriebskosten in seinem Haus für leer stehende Wohnungen zahlen muss. Er darf bei einer Verteilung der Kosten nach Quadratmetern beispielsweise die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Wohnungen reduzieren. Dies gilt auch bei Betriebskostenarten, wie Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug.

Das Gericht erklärte, dass der Grundsatz gelte, dass den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollten, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Dieser Grundsatz dürfe aber nach Auffassung des Gerichts nicht dazu führen, dass die verbleibenden Mieter ihren individuellen Verbrauch nicht mehr bezahlen müssen. Es könne nicht sein, dass ein Mieter im Extremfall nur ein Zehntel seines in der Wohnung entstandenen Wasserverbrauches bezahlt, nur weil neun von zehn Wohnungen leer stehen. Da aber andererseits auch nicht ausgeschlossen werden kann, dass in den nicht bewohnten Wohnungen Wasser entnommen worden ist, muss ein entsprechender Abschlag von den Kosten für die Bewohner des Hauses gemacht werden. (Quelle: Deutscher Mieterbund e.V / Mietrecht)

Mietminderung bezieht sich auch auf Nebenkosten
Eine Mietminderung wegen erheblicher Wohnungmängel schließt auch eine Kürzung der Betriebskosten ein. Der Bundesgerichtshof entschied in einem Grundsatzurteil , dass als Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung die komplette Bruttomiete zugrunde gelegt werden muss. Ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden, spiele dabei keine Rolle. Die Richter begründeten ihre Entscheidung u.a. damit, dass bei einem vollständigen Wegfall der Miete bei einer grundlegenden Nutzungsbeeinträchtigung der Räume überhaupt keine Miete gezahlt werden müsse.

Im vorliegenden Fall hatten Mieter von Büroräumen Mängel wegen Schimmelbildung geltend gemacht. Auf Grund dieser und anderer Beeinträchtigungen sprachen ihnen das Landgericht Berlin und das Kammergericht eine Mietminderung von 20 Prozent auf die komplette Miete zu. Bislang war es in der Rechtssprechung umstritten, ob sich eine Mietminderung lediglich auf die Kaltmiete oder auf die gesamte Miete einschließlich Nebenkosten bezieht. Aktenzeichen: XII ZR 225/03 (Urteil vom 30. Mai 2005). Quellen: MDR, Deutscher Mieterbund / Mietrecht

 
 

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