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Nebenkosten - Abrechnungsfrist für Nebenkosten
Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss
der Vermieter über Nebenkosten und Heizkosten abgerechnet
und die Nebenkostenabrechnungen seinem Mieter zugeschickt
haben. Nach Ablauf dieser Zwölfmonatsfrist ist der Vermieter
mit eventuellen Nachforderungen ausgeschlossen.
Diese so genannten Abrechnungs- und Ausschlussfristen sind
nach Angaben des Deutschen Mieterbundes mit der
Mietrechtsreform im September 2001 eingeführt worden.
Entsprechende Regelungen gab es bisher nur bei
Sozialwohnungen.
Hat der Mieter nicht spätestens nach einem Jahr seine
Nebenkostenabrechnungen erhalten, kann er somit sicher sein,
keine Nachzahlungen an seinen Vermieter mehr leisten zu
müssen.
Zwar bleibt es dabei, dass der Vermieter auch nach Ablauf
der Zwölfmonatsfrist abrechnen und gegebenenfalls ein
Guthaben an den Mieter auszahlen muss. Im umgekehrten Fall
aber, wenn sich auf Grund der Abrechnung herausstellt, dass
die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters nicht
ausgereicht haben und dem Vermieter noch Nachforderungen
zustehen würden, greift die gesetzliche Neuregelung, das
heißt die so genannte Ausschlussfrist: Der Vermieter darf
keine Nachforderungen mehr stellen.
Hierzu gibt es nur eine Ausnahme: Hat der Vermieter die
verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, ist er
entschuldigt, er kann seine Nachforderungen noch geltend
machen. Beispielsweise dann, wenn der Gebührenbescheid der
Stadt stark verspätet festgesetzt worden ist. Die neue
Abrechnungs- und Ausschlussfrist gilt für alle
Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden.
Keine Nebenkosten
Das Austauschen von Lampen und Glühbirnen, die Reparatur
einer defekten Heizungspumpe oder die Kosten für die
Anschaffung von Blumen und Pflanzen sind keine Nebenkosten,
die vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt werden müssen
(OLG Düsseldorf 10 U 94/99). Nach Angaben des Deutschen
Mieterbundes entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf,
dass die Kosten für "Leuchtmittel", das heißt für
Glühbirnen, keine Kosten der Beleuchtung sind. Hierunter
fallen zum Beispiel Stromkosten für die Außenbeleuchtung,
für das Treppenhaus, den Keller usw. Die Kosten für das
Auswechseln von Lampen und Glühbirnen seien
Instandhaltungskosten und gerade keine umlegbaren
Betriebskosten.
Auch die Kosten für die Reparatur der Heizungspumpe muss der
Vermieter selber bezahlen. Derartige Reparatur- oder
Instandsetzungskosten sind keine Wartungskosten, die über
die Heizkostenabrechnung vom Mieter zu zahlen wären. Zwar
kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten der
Gartenpflege als Betriebskosten zahlen muss. Hierunter
fallen dann die laufenden Gartenpflegekosten und auch die
Kosten der Erneuerung von Pflanzen und Hölzern, nicht aber
die Kosten der Erstanschaffung.
Kostenverteilung bei leer stehenden
Wohnungen
Grundsätzlich muss der Vermieter die Betriebskosten, die auf
leer stehende Wohnungen entfallen, selbst tragen. Eine
Ausnahme kann es nach einer Entscheidung des Amtsgerichts
Zwickau (2 C 264/00) geben bei verbrauchsabhängigen Kosten,
zum Beispiel bei Wasser.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes erklärte das
Amtsgericht Zwickau, dass bei der jährlichen
Betriebskostenabrechnung grundsätzlich der Vermieter die
anteiligen Betriebskosten in seinem Haus für leer stehende
Wohnungen zahlen muss. Er darf bei einer Verteilung der
Kosten nach Quadratmetern beispielsweise die Gesamtfläche
nicht um diejenige der nicht vermieteten Wohnungen
reduzieren. Dies gilt auch bei Betriebskostenarten, wie
Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug.
Das Gericht erklärte, dass der Grundsatz gelte, dass den
verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollten, die
sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Dieser
Grundsatz dürfe aber nach Auffassung des Gerichts nicht dazu
führen, dass die verbleibenden Mieter ihren individuellen
Verbrauch nicht mehr bezahlen müssen. Es könne nicht sein,
dass ein Mieter im Extremfall nur ein Zehntel seines in der
Wohnung entstandenen Wasserverbrauches bezahlt, nur weil
neun von zehn Wohnungen leer stehen. Da aber andererseits
auch nicht ausgeschlossen werden kann, dass in den nicht
bewohnten Wohnungen Wasser entnommen worden ist, muss ein
entsprechender Abschlag von den Kosten für die Bewohner des
Hauses gemacht werden. (Quelle: Deutscher Mieterbund e.V /
Mietrecht)
Mietminderung bezieht sich auch auf
Nebenkosten
Eine Mietminderung wegen erheblicher Wohnungmängel schließt
auch eine Kürzung der Betriebskosten ein. Der
Bundesgerichtshof entschied in einem Grundsatzurteil , dass
als Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung die komplette
Bruttomiete zugrunde gelegt werden muss. Ob die Nebenkosten
als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden,
spiele dabei keine Rolle. Die Richter begründeten ihre
Entscheidung u.a. damit, dass bei einem vollständigen
Wegfall der Miete bei einer grundlegenden
Nutzungsbeeinträchtigung der Räume überhaupt keine Miete
gezahlt werden müsse.
Im vorliegenden Fall hatten Mieter von Büroräumen Mängel
wegen Schimmelbildung geltend gemacht. Auf Grund dieser und
anderer Beeinträchtigungen sprachen ihnen das Landgericht
Berlin und das Kammergericht eine Mietminderung von 20
Prozent auf die komplette Miete zu. Bislang war es in der
Rechtssprechung umstritten, ob sich eine Mietminderung
lediglich auf die Kaltmiete oder auf die gesamte Miete
einschließlich Nebenkosten bezieht. Aktenzeichen: XII ZR
225/03 (Urteil vom 30. Mai 2005). Quellen: MDR, Deutscher
Mieterbund / Mietrecht |
