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Modernisierung - Ankündigungspflicht des Vermieters
Bauliche Maßnahmen des Vermieters, die helfen, Energie bzw.
Wasser einzusparen, oder die den Wohnwert des Hauses
verbessern, sind Modernisierungen. Nach Angaben des
Deutschen Mieterbundes ist es vor allem die Entscheidung des
Vermieters, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die
Wohnung modernisiert. Entscheidet er sich für entsprechende
Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber
ankündigen.
Neu ist, dass seit der Mietrechtsreform vom 1. September
2001 der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens
drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich
oder in Textform ankündigen muss. Bisher betrug die
Ankündigungsfrist zwei Monate. Textform bedeutet, dass nach
wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht
ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die
Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die
Modernisierungsankündigung auch per Telefax verschickt
werden kann. Wichtig ist nur, dass das Ende der
Textform-Erklärung erkennbar sein muss.
Die Modernisierungsankündigung selbst muss dem Mieter alle
notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann,
welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten
überhaupt dulden muss.
Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen
enthalten über die Arbeiten selbst, die der Vermieter im
Einzelnen durchführen will, und auch konkrete Angaben über
die zu erwartende Mieterhöhung. Unverändert erforderlich
sind auch Informationen über die voraussichtliche Dauer der
Modernisierungsarbeiten. Neu ist, dass der Vermieter ab
September 2001 nur noch den voraussichtlichen Umfang und den
voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen muss. Bisher
wurden hier höhere Anforderungen an das
Ankündigungsschreiben des Vermieters gestellt.
Wichtig: Fehlende oder unzureichende Angaben im
Vermieterschreiben machen die Ankündigung nach Angaben des
Deutschen Mieterbundes unwirksam.
Unbezahlbare Modernisierung?
Behauptet der Mieter, die geplante Modernisierung des
Vermieters stelle für ihn ein Härte dar, weil er seine Miete
im Anschluss an die Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr
zahlen könne, muss er sein Nettoeinkommen nach einer
Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S239/01) angeben
und glaubhaft machen.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes entschieden die
Berliner Richter, dass die Zumutbarkeitsgrenze überschritten
und von einer sozialen Härte erst auszugehen sei, wenn die
Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und
erhöhtem Betriebskostenanteil 20 bis 30 Prozent des
Nettoeinkommens überschreite. Allerdings sei dies keine
starre Grenze, und außerdem müsse ein möglicher
Wohngeldanspruch des Mieters ebenfalls berücksichtigt
werden.
Nach Informationen des Mieterbundes kann ein Mieter einer
Modernisierung, das heißt eine Baumaßnahme zur
Wohnwertverbesserung oder zur Energieeinsparung,
widersprechen, wenn sie bzw. die Folgen für ihn eine
unzumutbare Härte darstellen würden. Einer der im Gesetz
aufgeführten Härtegründe ist die zukünftige Miethöhe. 11
Prozent der Modernisierungskosten kann der Vermieter auf die
Jahresmiete aufschlagen. Führt dies dazu, dass der Mieter
seine Wohnung nicht mehr bezahlen kann, wird er praktisch
aus der Wohnung "herausmodernisiert", kann er der
Modernisierung seines Vermieters widersprechen.
Erfolgreich ist dieser Widerspruch aber allenfalls dann,
wenn der Mieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten
20 bis 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Wohnung
zahlen müsste, unter Berücksichtigung von möglichen
Wohngeldzahlungen, und wenn dieser "Härtegrund" dann
schwerer wiegt als das Vermieterinteresse an der
Modernisierung. Außerdem: Der Härtegrund "Miethöhe" ist
ausgeschlossen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung
erst in einen Zustand versetzt wird, wie der heute allgemein
üblich ist. |
