Mietminderung - Bauarbeiten rechtfertigen Mietminderung
Bauarbeiten berechtigen Mieter aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie Lärm, Schmutz und eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Wohnung zu einer Mietminderung. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung wie zum Beispiel Lärm und Schmutz unternehmen kann oder nicht.

Einige typische Urteile:
22 Prozent Mietminderung bei monatelangen erheblichen Bauarbeiten in und am Haus (LG Hannover 1 S 46/86).

25 Prozent Mietminderung, wenn infolge des Baulärms ein Öffnen der Fenster und eine normale Unterhaltung nicht möglich ist und es infolge der Bauarbeiten zu Erschütterungen in der Wohnung kommt (LG Darmstadt 17 S 284/82).

15 Prozent Mietminderung, wenn zur Durchführung der Bauarbeiten das Gebäude eingerüstet und mit Planen verhangen wird, so daß der Balkon nicht nutzbar und die Wohnung abgedunkelt ist (AG Hamburg 38 C 483/95).

80 Prozent Mietminderung, wenn der Vermieter das Dachgeschoß ausbaut und der Mieter sich praktisch in der darunter liegenden Wohnung nicht mehr aufhalten kann, wegen Schmutz und Gestank. Außerdem kam es hier mehrfach zum Einbruch von Regenwasser, Hitzestauungen unter dem Plastikzeltdach und sogar zu einem Durchstoßen der Wohnungsdecke (LG Hamburg 307 S 135/95).

Wichtig: Nicht nur Bauarbeiten im und am Gebäude des Vermieters können eine Mietminderung auslösen. Auch Bauarbeiten in der Nachbarschaft berechtigen den Mieter bei entsprechenden Beeinträchtigungen zu einer Mietminderung (BayObLG RE-Miet 2/86).

Mietminderung - Vermieter kann nicht nach Jahren geminderten Beträge als Mietrückstände einklagen.

Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg widerspruchslos eine Mietminderung seines Mieters hingenommen, kann er nicht nach Jahren die geminderten Beträge als Mietrückstände einklagen. Der Anspruch auf Nachzahlung der Miete ist verwirkt (OLG Düsseldorf 10 U 18/02).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter kurz vor Ablauf der vierjährigen Verjährungsfrist offen stehende Mietforderungen eingeklagt und gleichzeitig fristlos gekündigt. Der Mieter hatte jahrelang die Miete ganz oder teilweise gemindert.

Zahlungsklage und Kündigung sind nach der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf unzulässig. Der Vermieter hat sein Recht auf Mietzahlung verwirkt. Er kann seine Forderung nach Treu und Glauben nicht mehr geltend machen. Eine Verwirkung kommt nach dem Urteil des OLG in Betracht, „wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde.“

Hier hatte, so der Deutsche Mieterbund, der Mieter seit 1993 bzw. 1994 praktisch ununterbrochen die Miete gekürzt. Teilweise waren die Mietforderungen des Vermieters schon verjährt. Die Standpunkte von Mieter und Vermieter waren eindeutig. Während der Mieter von einer mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausging, weigerte sich der Vermieter beharrlich, die Mängelbeseitigung vornehmen zu lassen. Wenn angesichts einer derartigen Situation der Vermieter offen stehende Mieten nicht zeitnah einklagt, dann vermittelt er dem Mieter den Eindruck, dass er sich mit der Situation abgefunden habe und wegen der mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mieträume die Mietminderung akzeptiere. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

Bessere Klagemöglichkeiten für Vermieter
Der Bundesgerichtshof hat die Möglichkeiten von Vermietern, gegen Mietminderung zu klagen gestärkt. In einem so genannten Urkundenprozess genügt es, wenn der Vermieter bei einer Klage wegen ausstehender Mietzahlungen den Mietvertrag vorlegt. Dieser vereinfachte Prozess ist auch möglich, wenn der Mieter Mängel an der Wohnung geltend macht. Er kann seine Beweise in einem Nachverfahren geltend machen. Bekommt er dort Recht, darf er Schadenersatz vom Vermieter fordern.

Das BGH gab in dem Verfahren dem Vermieter einer Wohnung recht, dessen Bewohner eine Monatsmieter wegen angeblicher Mängel knapp 500 Euro gekürzt hatte. Im Urkundenprozess ließen sich die Mängel nicht nachweisen. Der Mieter musste unter Vorbehalt zahlen. Aktenzeichen: VIII ZR 216/04 (Urteil vom 1. Juni 2005. Quelle: MDR

Mietminderung - Schäden an der Fassade
Ein Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dabei spiele es keine Rolle, ob Kälte oder Nässe durch den abgefallenen Putz Schäden an und in der Mietwohnung verursachen, urteilte das Amtsgericht in Köpenick. Ein schadhafte Außenputz war für die Bewohner eines Mietshauses Grund genug, die Miete zu kürzen und das Amtsgericht gab ihnen Recht. (Amtsgericht Köpenick, Az. 8 C 129/07)

Mietminderung nicht insgesamt ausschließbar
Dass der Mieter gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung der Miete und den Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mieträume geltend machen kann, diese Klausel war Inhalt eines Mietvertrages über Büroräume. Nur, wenn der Vermieter die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht habe, sei dies möglich. Der Mieter hatte den Vermieter aufgefordert, die defekte Klimaanlage zu reparieren, da die Geschäftsräume keine Fenster aufwiesen. Der Mieter zahlte über 45 Monate die Miete vorbehaltlos und vollständig ungeachtet dieser Tatsache. Weil die Anlage zwischenzeitlich nicht instand gesetzt wurde, stellte er erst dann die Zahlungen ein.

Die Zahlung der rückständigen Mieten forderte der Vermieter später gerichtlich ein. Dass der Mieter die Zahlung zu Recht verweigert hatte, beschied ihn der Bundesgerichtshof (BGH). Weil der Mieter Miete zahlen muss, obwohl er die Mieträume nicht vertragsgemäß nutzen kann, benachteiligte ihn die Ausschlussklausel unangemessen. Indem er die Miete zunächst vorbehaltlos gezahlt hatte, hatte er dadurch auch sein Recht zur Mietminderung nicht verwirkt. Gegen seine vertraglichen Pflichten hatte der Vermieter mit der Verwendung einer unwirksamen Klausel verstoßen. Der Mieter konnte auch nicht darauf vertrauen, dass der Mieter sein Minderungsrecht nicht mehr geltend macht und sich deshalb auch nicht darauf berufen (BGH, Urteil vom 12.3.2008, Az. XII ZR 147/05).