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Miethöhe - Mieten, Mietpreis, Mietwucher
Bei Abschluss des Mietvertrages können Mieter und Vermieter
die Miete praktisch frei aushandeln und vereinbaren, eine
Ausnahme gibt es nur für Sozial- bzw. für öffentlich
geförderte Wohnungen.
Die Grenze dieser Vertragsfreiheit findet sich nach Angaben
des Deutschen Mieterbundes (DMB) in zwei gesetzlichen
Vorschriften, dem Verbot der Mietpreisüberhöhung und dem
Verbot des Mietwuchers. Das bedeutet, die so genannten
ortsübliche Vergleichsmiete, die Durchschnittsmiete am
Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen, darf
folgenlos um bis zu 20 Prozent überschritten werden.
Eine Mietpreisüberhöhung kann dagegen vorliegen, wenn die
Miete um mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt,
weil der Vermieter die Wohnungsknappheit vor Ort ausnutzen
konnte. Weist der allerdings nach, dass er die hohe Miete zu
Deckung seiner Kosten und Aufwendungen benötigt, darf er die
ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu 50 Prozent
überschreiten, ohne dass gesetzliche Vorschriften verletzt
werden.
Liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, ist dies eine
Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000
Euro belegt werden. Wichtiger noch ist, dass der Mieter den
Betrag zurückverlangen kann, der um mehr als 20 Prozent bzw.
50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Seit dem 1. Januar 2002 gilt nach Angaben der
Mieterorganisation eine Verjährungsfrist von drei Jahren.
Ansprüche aus der Zeit davor verjähren nach vier Jahren,
spätestens aber am 31. Dezember 2004.
Miethöhe - Sinkende Mieten
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt und
hierdurch die zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte
Miete rechnerisch mehr als 20 Prozent über der
Durchschnittsmiete vor Ort liegt, hat der Mieter keinen
Anspruch auf eine Rückzahlung überzahlter Mieten (AG Hamburg
48 C 160/03).
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt
Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz zwar, dass Mieten, die die
ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent
übersteigen, unwirksam sind und zurückgefordert werden
können, wenn der Vermieter ein geringes Wohnungsangebot vor
Ort ausnutzt. Das gelte aber nach dem Urteil des
Amtsgerichts Hamburg dann nicht, wenn die
20-Prozent-Überschreitung erst im Laufe des
Mietverhältnisses aufgrund von sinkenden Vergleichsmieten
eintritt: „Ein wirksam abgeschlossenes Rechtsgeschäft kann
durch bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nicht
nachträglich (teil-)nichtig werden.“
Verstößt die vereinbarte Miete bei Vertragsabschluss nicht
gegen das Wirtschaftsstrafgesetz, dann ist sie wirksam, und
daran ändert sich auch dann nichts, wenn im Laufe der
Mietzeit die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt. Selbst dann
nicht, wenn hierdurch die vereinbarte Miete die ortsübliche
Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt.
Wirksam vereinbart ist und bleibt wirksam vereinbart, fasst
der Deutsche Mieterbund die Entscheidung zusammen.
Unabhängig hiervon kann der Mieter natürlich immer
versuchen, mit dem Vermieter über Preisnachlässe zu
verhandeln, wenn die Mieten vor Ort tatsächlich sinken.
Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht |
