Mieterhöhung - Mietrecht von A bis Z
 
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Mieterhöhung - Mieterhöhungen, Vergleichsmiete, Mietspiegel
Mieter sollten einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorschnell zustimmen. Viele der weit mehr als eine Million Erhöhungen, die Deutschlands Vermieter Jahr für Jahr verschicken sind unwirksam oder unzulässig hoch, warnt der Deutsche Mieterbund. Nach den Erfahrungen der Mieterorganisation muss vor allem auf folgende Punkte geachtet werden:

Zwischen dem Einzug in die Mietwohnung und der ersten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monat liegen. Auch nach einer erfolgten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter mindestens ein Jahr warten, bis er das nächste Mal wieder die Miete erhöhen kann.

Der Vermieter kann nur fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Das ist die Miete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen üblicher Weise gezahlt wird. Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wahl zwischen verschiedenen Begründungsmöglichkeiten. Der qualifizierte Mietspiegel ist das vorrangige Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mieterverein und Eigentümerverein anerkannt worden. Soweit vorhanden, muss sich der Vermieter auf diese Typ Mietspiegel bei der Mieterhöhungsbegründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich auf jeden Fall im Mieterhöhungsschreiben mit angeben.

Begründet werden kann die Mieterhöhung auch mit einem "normalen" Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden. Es gibt aber eine zweite Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf.

Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Soweit die Mieterhöhung aber sachlich und rechtlich in Ordnung ist, muss der Mieter zustimmen. Er hat ausreichend Zeit zu prüfen - den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält, und die beiden nachfolgenden Monate. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht)

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 2 I,1 MHG )
Ein gem. § 2 II,1 MHG (Anm.:Gesetz zur Regelung der Miethöhe) gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der Wartefrist (§ 2 I,1 MHG) zugeht.

Sachverhalt : Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung. Der Mietzins wurde zuletzt gem. § 2 MHG (Anm.: d.h. Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete) mit Wirkung zum 1.4.88 erhöht.

Die Kläger begehren erneut die Zustimmung der Beklagten zu einer weiteren Mieterhöhung ab dem 1.5.89. Das betreffende Schreiben ist der Beklagten am 28.2.89 zugegangen. Die Beklagte verweigert die Zustimmung. Daraufhin wurde sie vom zuständigen Amtsgericht, auf Klage der Vermieter, verurteilt, der Mieterhöhung ab 1.5.89 zuzustimmen (Anm.: Dies ist das normale Verfahren, wenn die Mieterhöhungsforderung des Vermieters den gesetzlichen Anforderungen entspricht, der Mieter aber diesem ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt.).

Die Beklagte ging in die Berufung und hat ausgeführt, das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung sei unwirksam, weil es vor Ablauf der einjährigen Sperrfrist gem. § 2 I,1 MHG zugegangen sei. Diese Auffassung wurde im Verlauf des Rechtsstreits vom BGH bestätigt.

Entscheidungsgründe : Gem. § 2 MHG kann der Vermieter die erforderliche Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist.

(Anm.: andere, zustimmungsunabhängige Mieterhöhungsmöglichkeiten sind : a) § 3 MHG, wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ; b) § 5 MHG, wegen gestiegener Kapitalkosten, d.h. der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen gestiegenen Wohnungs-finanzierungskosten auf die Mieter umlegen ; c) § 10 MHG, wegen vereinbarter Staffelmiete. )

Nach § 2 MHG hat der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung seitens des Mieters. Eine dieser Voraussetzungen ist die Einhaltung der einjährigen Wartezeit (Anm.: weitere Voraussetzung : Keine der beiden Obergrenze für die Erhöhung darf überschritten werden. Diese ist 1. die ortsübliche Vergleichsmiete, die durch Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Nennung von drei Vergleichswohnungen nachzuweisen ist. 2. darf die Miete innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 30 % steigen. Ausnahme : für Wohnungen, die vor 1981 fertig gestellt wurden ist der Mietanstieg bis 31.8.98 begrenzt., wenn die Miete über 8 DM / qm beträgt. Dann darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 % steigen.

Die für den Mieter günstigste der o.g. Grenzen ist die Höchstgrenze. Aus dem systematischen Zusammenhang von § 2 I,1 und III und IV MHG ergibt sich, dass ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG erst nach Ablauf der o.g. Wartefrist wirksam erhoben werden kann. Das Gesetz ( § 2 III MHG ) knüpft sowohl für den Beginn der dem Mieter eingeräumten Überlegungsfrist (Anm.: bzgl. Entscheidung, ob er zustimmt ) als auch für die Frist der Vermieterklage auf Zustimmung an den Zugang des Erhöhungsverlangens an.

Stellt das Gesetz bzgl. des Beginns der Frist des § 2 III MHG ausdrücklich auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ab, so folgt daraus, dass die Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens und damit auch der Ablauf der Wartefrist im Zeitpunkt des Zugangs vorliegen müssen . Daher ist die Geltendmachung einer Mieterhöhung vor Ablauf eines Jahres seit der letzten Erhöhung unwirksam und entfaltet keine Wirkung. Anm.: Vorausgegangene Mieterhöhungen wegen § 3 od. SS5 MHG sind dies bzgl. unbeachtlich!) BGH VIII AZR 2 / 93, WuM'93, 388 ff. Quelle: www.jura.uni-sb.de

 

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