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Mieterhöhung - Mieterhöhungen, Vergleichsmiete, Mietspiegel
Mieter sollten einer Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht vorschnell zustimmen. Viele der weit
mehr als eine Million Erhöhungen, die Deutschlands Vermieter
Jahr für Jahr verschicken sind unwirksam oder unzulässig
hoch, warnt der Deutsche Mieterbund. Nach den Erfahrungen
der Mieterorganisation muss vor allem auf folgende Punkte
geachtet werden:
Zwischen dem Einzug in die Mietwohnung und der ersten
Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monat liegen. Auch nach
einer erfolgten Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete muss der Vermieter mindestens ein Jahr
warten, bis er das nächste Mal wieder die Miete erhöhen
kann.
Der Vermieter kann nur fordern, dass die Miete auf die
ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Das ist die
Miete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare
Wohnungen üblicher Weise gezahlt wird. Nach dem Gesetz hat
der Vermieter die Wahl zwischen verschiedenen
Begründungsmöglichkeiten. Der qualifizierte Mietspiegel ist
das vorrangige Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Er ist
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und
von den Gemeinden oder gemeinsam von Mieterverein und
Eigentümerverein anerkannt worden. Soweit vorhanden, muss
sich der Vermieter auf diese Typ Mietspiegel bei der
Mieterhöhungsbegründung berufen. Wählt er ein anderes
Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten
Mietspiegels zum Vergleich auf jeden Fall im
Mieterhöhungsschreiben mit angeben.
Begründet werden kann die Mieterhöhung auch mit einem
"normalen" Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten
oder drei Vergleichswohnungen.
Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete gefordert werden. Es gibt aber eine zweite
Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so
genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei
Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf.
Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht
wirksam. Soweit die Mieterhöhung aber sachlich und rechtlich
in Ordnung ist, muss der Mieter zustimmen. Er hat
ausreichend Zeit zu prüfen - den Rest des Monats, in dem er
die Mieterhöhung erhält, und die beiden nachfolgenden
Monate. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht)
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete ( § 2 I,1 MHG )
Ein gem. § 2 II,1 MHG (Anm.:Gesetz zur Regelung der
Miethöhe) gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam,
wenn es dem Mieter vor Ablauf der Wartefrist (§ 2 I,1 MHG)
zugeht.
Sachverhalt : Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist
Mieterin einer Wohnung. Der Mietzins wurde zuletzt gem. § 2
MHG (Anm.: d.h. Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete) mit Wirkung zum 1.4.88 erhöht.
Die Kläger begehren erneut die Zustimmung der Beklagten zu
einer weiteren Mieterhöhung ab dem 1.5.89. Das betreffende
Schreiben ist der Beklagten am 28.2.89 zugegangen. Die
Beklagte verweigert die Zustimmung. Daraufhin wurde sie vom
zuständigen Amtsgericht, auf Klage der Vermieter,
verurteilt, der Mieterhöhung ab 1.5.89 zuzustimmen (Anm.:
Dies ist das normale Verfahren, wenn die
Mieterhöhungsforderung des Vermieters den gesetzlichen
Anforderungen entspricht, der Mieter aber diesem
ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt.).
Die Beklagte ging in die Berufung und hat ausgeführt, das
Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung sei unwirksam, weil es
vor Ablauf der einjährigen Sperrfrist gem. § 2 I,1 MHG
zugegangen sei. Diese Auffassung wurde im Verlauf des
Rechtsstreits vom BGH bestätigt.
Entscheidungsgründe : Gem. § 2 MHG kann der Vermieter die
erforderliche Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn
die Miete seit einem Jahr unverändert ist.
(Anm.: andere, zustimmungsunabhängige
Mieterhöhungsmöglichkeiten sind : a) § 3 MHG, wegen
Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ; b) § 5 MHG, wegen
gestiegener Kapitalkosten, d.h. der Vermieter kann unter
bestimmten Voraussetzungen gestiegenen
Wohnungs-finanzierungskosten auf die Mieter umlegen ; c) §
10 MHG, wegen vereinbarter Staffelmiete. )
Nach § 2 MHG hat der Vermieter unter bestimmten
Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zur
Mieterhöhung seitens des Mieters. Eine dieser
Voraussetzungen ist die Einhaltung der einjährigen Wartezeit
(Anm.: weitere Voraussetzung : Keine der beiden Obergrenze
für die Erhöhung darf überschritten werden. Diese ist 1. die
ortsübliche Vergleichsmiete, die durch Mietspiegel,
Sachverständigengutachten oder Nennung von drei
Vergleichswohnungen nachzuweisen ist. 2. darf die Miete
innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 30 %
steigen. Ausnahme : für Wohnungen, die vor 1981 fertig
gestellt wurden ist der Mietanstieg bis 31.8.98 begrenzt.,
wenn die Miete über 8 DM / qm beträgt. Dann darf die Miete
innerhalb von drei Jahren nur um 20 % steigen.
Die für den Mieter günstigste der o.g. Grenzen ist die
Höchstgrenze. Aus dem systematischen Zusammenhang von § 2
I,1 und III und IV MHG ergibt sich, dass ein
Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 MHG erst nach Ablauf der o.g.
Wartefrist wirksam erhoben werden kann. Das Gesetz ( § 2 III
MHG ) knüpft sowohl für den Beginn der dem Mieter
eingeräumten Überlegungsfrist (Anm.: bzgl. Entscheidung, ob
er zustimmt ) als auch für die Frist der Vermieterklage auf
Zustimmung an den Zugang des Erhöhungsverlangens an.
Stellt das Gesetz bzgl. des Beginns der Frist des § 2 III
MHG ausdrücklich auf den Zugang des Erhöhungsverlangens ab,
so folgt daraus, dass die Voraussetzungen des
Erhöhungsverlangens und damit auch der Ablauf der Wartefrist
im Zeitpunkt des Zugangs vorliegen müssen . Daher ist die
Geltendmachung einer Mieterhöhung vor Ablauf eines Jahres
seit der letzten Erhöhung unwirksam und entfaltet keine
Wirkung. Anm.: Vorausgegangene Mieterhöhungen wegen § 3 od.
SS5 MHG sind dies bzgl. unbeachtlich!) BGH VIII AZR 2 / 93,
WuM'93, 388 ff. Quelle: www.jura.uni-sb.de |
