Für Mängel an der Wohnung ist der Vermieter verantwortlich
Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein - unbekannter - Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes entschied das Amtsgericht Siegburg (9 C 146/02), der Vermieter müsse die Kosten eines Schlüsseldienstes in Höhe von 98,99 Euro übernehmen. Als die Mieterin von einem Klinikbesuch nach Hause kam, war das Schloss in der Wohnungstür mit Klebstoff derart verklebt, dass ein Öffnen der Tür mit dem Schlüssel nicht mehr möglich war. Der sofort telefonisch informierte Vermieter weigerte sich, tätig zu werden, so dass die Mieterin des Schlüsselnotdienst einschaltete.

Zurecht, wie das Amtsgericht Siegburg feststellte. Das verklebte Türschloss ist ein Wohnungsmangel, und der Vermieter ist zur Instandhaltung oder Reparatur verpflichtet. Weigert er sich, diese Arbeiten vorzunehmen, kann der Mieter die Handwerker selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Der gleiche Grundsatz gilt nach der Entscheidung des Amtsgerichts Siegburg bei einer Rohrverstopfung. Auch hier muss der Vermieter die Reparatur bzw. Reinigung veranlassen und zahlen. Unzulässig ist es, diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieterhaushalte des Hauses zu verteilen.

Nach Darstellung des Mieterbundes könnte der Vermieter allenfalls den Verursacher der Rohrverstopfung in Regress nehmen. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

Bundesgerichtshof: Mieter können Mängel länger geltend machen
Mietminderungen können auch über die lange Zeit geltende Frist von sechs Monaten hinaus geltend gemacht werden. Das hat der Bundesgerichtshof im Juli 2003 entschieden. Das Urteil schränkt allerdings ein, es müsse im Einzelfall geprüft werden, ob ein Mieter nicht sein Minderungsrecht durch stillschweigenden Verzicht verloren habe. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn er den Mangel erst mehrere Jahre nach dem Einzug anzeigt.

Bislang mussten Mängel wie eine Belästigung durch übermäßigen Lärm oder Schmutz binnen sechs Monaten dem Vermieter mitgeteilt werden. Ansonsten verlor der Mieter das Recht, die Miete herabzusetzen. Im konkreten Fall hatte ein Mann seine Vermieterin erst nach drei Jahren über, wie er fand, zu laute Nachbarn informiert und die Miete um 35 Euro gekürzt.

Das Grundsatzurteil des BGH gilt rückwirkend ab Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001. Aktenzeichen: VIII ZR 274/02 (Urteil vom 16. Juli 2003)

Keine eigenmächtige Mängelbeseitigung des Mieters
Beseitigt der Wohnraummieter Mängel eigenmächtig, ohne den Vermieter vorher durch Mahnung in Verzug zu setzen, kann er vom Vermieter nicht Ersatz seiner Aufwendungen zur Mängelbeseitigung verlangen, so der BGH in seinem aktuellen Urteil vom 16. Januar 2008. Der Senat hat daher einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB abgelehnt. Ebenfalls abgelehnt hat der BGH einen Ersatzanspruch aus § 539 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB). Ein Schadensersatzanspruch des Mieters aus § 536a Abs. 1 BGB scheitere ebenfalls, da dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zukomme. Der Vermieter solle grundsätzlich selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache auf Mängel zu überprüfen, da sich sonst seine Verteidigungsmöglichkeiten verschlechtern würden.

Die Notwendigkeit einer vorherigen Mahnung ergibt sich bereits aus dem Gesetz. Der Vermieter sollte daher vorab immer schriftlich aufgefordert werden, die Mängel binnen angemessener Frist zu beseitigen. Anders liegt der Fall nur bei Notmaßnahmen, die keinen Aufschub dulden, so z.B. bei einem Rohrbruch. In diesem Fall darf der Mieter sofort selbst beseitigen.

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