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Kündigung - Fristlose Kündigung für das Anbauen von Hasch
Weil er auf seinem Balkon 14 Cannabispflanzen züchtete und
aufzog, erhielt ein Mieter in Friedrichshafen die fristlose
Kündigung von seinem Vermieter geschickt. Das Landgericht
Ravensburg (4 S 127/01) gab dem Vermieter nach Information
des Deutschen Mieterbundes Recht und verurteilte den Mieter
wegen schwerwiegender Verletzung der mietvertraglichen
Pflichten zur Räumung.
Bei einer polizeilichen Durchsuchung wurden auf dem voll
gestellten Balkon 14 große Töpfe gefunden, in denen der
Mieter Cannabispflanzen aufzog. Nach Einschätzung des
Gerichts hätten hiervon 1.041 Konsumeinheiten gewonnen
werden können. Das Mieterargument, er sei Hobbygärtner und
pflanze praktisch alles Grüne in irgendeiner Art und Weise
an, glaubte das Gericht nicht.
Vielmehr sei der unerlaubte Cannabisanbau eine schwere
Verletzung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und
Vermieter. Außerdem, argumentierte das Gericht nach Angaben
des Mieterbundes, besteht bei einem Rauschgiftanbau in
diesen Mengen auch die Gefahr, dass die Mietsache dadurch in
Verruf gerät. Gerade in einem kleineren Ort.
Fristlose Kündigung des Mieters
Schwerste Fehler und Mängel der Mietsache berechtigen Mieter
zur fristlosen Kündigung. In diesem Fall sind die
gesetzlichen Kündigungsfristen nicht zu beachten, sogar
Zeitmietverträge können fristlos gekündigt werden. Die
Kündigung muss schriftlich erfolgen. Der "wichtige Grund",
der die fristlose Kündigung rechtfertigt, muss im
Kündigungsschreiben angegeben werden.
Die fristlose Kündigung des Mieters
ist zulässig bei:
Nichtgewährung des Gebrauchs: Das sind Fälle, in denen der
Mieter die Wohnung praktisch nicht mehr vertragsgemäß nutzen
kann. Heizungsausfall im Winter oder eine völlig
durchfeuchtete Wohnung sind Beispiele hierfür. Wenn der
Mieter fristlos kündigen will, muss er den Vermieter
abmahnen und eine angemessene Frist setzen, damit der die
Mängel beseitigen kann. Ist nach Ablauf der Frist nichts
geschehen, kann der Mieter fristlos kündigen. Die Frist ist
entbehrlich, wenn von vornherein klar ist, dass der
Vermieter gar keine Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen.
Gesundheitsgefährdung: Fristlos kündigen kann der Mieter
auch, wenn von der Wohnung eine erhebliche
Gesundheitsgefährdung ausgeht, zum Beispiel eine überhöhte
Formaldehydkonzentration in der Wohnung, oder wenn
gesundheitsgefährdende Konzentrationen von Holzschutzmitteln
gemessen wurden. Das gilt aber auch bei einem ständigen
Heizungsausfall im Winter oder bei Ungeziefer in der
Wohnung. In diesen Fällen braucht der Mieter keine Fristen
einzuhalten.
Die fristlose Kündigung ist auch zulässig, wenn der
Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem
Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet
werden kann, oder wenn der Vermieter seine mietvertraglichen
Pflichten schwer verletzt. Das kann eine schwere Beleidigung
oder sogar eine Körperverletzung sein. Hierunter fallen aber
auch eine Mietpreisüberhöhung des Vermieters oder eine
bewusste Täuschung bei der Nebenkostenabrechnung.
Fristlose Kündigung des Vermieters
wegen Mietrückständen
Nach dem Gesetz kann der Vermieter das Mietverhältnis
fristlos kündigen, wenn der Mieter Mietrückstände von zwei
Monatsmieten hat auflaufen lassen.
Das Oberlandesgericht Naumburg (8 U 4/98) hat jetzt
entschieden, dass es für die Rechtzeitigkeit der
Mieterzahlung immer auf den Zeitpunkt der Einzahlung und
nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf das Konto des
Vermieters ankommt. Als Mietrückstand dürfen also nur die
Beträge gerechnet werden, die bis zum Ausspruch der
fristlosen Kündigung noch nicht auf das Vermieterkonto
eingezahlt waren.
Gleichzeitig entschied das Oberlandesgericht Naumburg, dass
zur Berechnung des maßgeblichen Mietrückstandes die Miete
einschließlich der zu zahlenden Nebenkosten herangezogen
werden muss. Der im Gesetz - Paragraph 554 BGB - verwandte
Begriff des Mietzinses bezieht sich auf die Grundmiete
zuzüglich der nach dem Mietvertrag geschuldeten Betriebs-
oder Nebenkosten. Allerdings, eine Nebenkostennachzahlung,
die der Vermieter aufgrund seiner Abrechnung noch verlangen
kann, gehört nicht hierzu.
Auch wenn der Mieter die fristlose Kündigung wegen
Mietrückständen schon erhalten hat, kann er die Räumung der
Wohnung noch verhindern. Zahlt er die geschuldeten Mieten
nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam, der Mieter
kann wohnen bleiben. Spätestens einen Monat, nachdem der
Vermieter die Räumungsklage erhoben hat, müssen dann aber
alle Mietrückstände vollständig ausgeglichen sein
(Oberlandesgericht Naumburg (8 U 4/98)
Kündigung des Vermieters.
Beleidigung durch SMS
Eine beleidigende SMS an den Vermieter kann zur fristlosen
Kündigung des Mietverhältnisses führen, berichtet der
Grundeigentum Verlag. Klar muss dann allerdings sein, dass
die SMS von dem Mieter stammt.
Der Fall: Der Vermieter erhielt eine ihn beleidigende SMS,
die von Schimpfwörtern wimmelte. Die Rufnummer des Absenders
war (sinnigerweise) mit angegeben – was der Provider später
betätigte. Die Rufnummer war dem Mieter zugeordnet, dem der
Vermieter sogleich fristlos kündigte. Der Mieter bestritt im
Prozess, die SMS abgesandt zu haben. Dabei hatte er beim
Amts- und Landgericht keinen Erfolg.
Der Beschluss: Das Landgericht Berlin, ZK 63, hatte nach
Auszug des Mieters nur noch über die Kosten zu entscheiden
und kam zu dem Ergebnis, dass die SMS dem Mieter zuzurechnen
sei. Die bloße theoretische Möglichkeit, dass Dritte das
Telefon gegen den Willen des Mieters und ohne sein Wissen
missbraucht haben könnten, könne außer Betracht bleiben. Es
lägen keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vor.
Insbesondere der inhaltliche Bezug zum Mietverhältnis
indiziere Kenntnisse des Anrufers, die Dritten nicht ohne
weiteres zugänglich seien.
Dreimonatige Kündigungsfrist für
Mieter. LG Hamburg bestätigt Gesetzgeber
Knapp ein Jahr nach In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform
entschied jetzt erstmals ein Landgericht die Streitfrage, ob
die dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter auch bei so
genannten Altmietverträgen gilt.
Das LG Hamburg (311 S 53/02) bestätigte den Gesetzgeber, die
Bundesjustizministerin und den Deutschen Mieterbund (DMB):
Die neue dreimonatige Kündigungsfrist gilt auch für so
genannte Altmietverträge, die vor In-Kraft-Treten der
Mietrechtsreform, d.h. vor dem 1. September 2001
abgeschlossen waren, und in denen der frühere
Kündigungsfristparagraph – mit der je nach Wohndauer
zwischen 3 und 12 Monaten gestaffelten Kündigungsfrist –
wiederholt, sinngemäß wiedergegeben oder wortwörtlich
abgedruckt ist.
Das alles seien keine vertraglichen Vereinbarungen, die der
gesetzlichen Neuregelung vorgehen entschied das Landgericht.
Da die Gesetzesfassung unklar sei, müsse auf den Willen des
Gesetzgebers abgestellt werden und der sei eindeutig. Nur
echte, ganz bewusst und individuell ausgehandelte
Vereinbarungen in Altmietverträgen könnten Vorrang vor der
gesetzlichen Neuregelung beanspruchen.
Verschiedene Amtsgerichte hatten bisher diese Rechtsfrage
unterschiedlich beurteilt. Das Amtsgericht Hamburg (815 BC
22/01) und das Amtsgericht Neuköln (16 C 613/01) entschieden
wie das Landgericht Hamburg. Anderer Auffassung waren die
Amtsgerichte Steinfurt, Frankfurt, Charlottenburg und
Berlin-Tempelhof. Sie gingen davon aus, dass in den
umstrittenen Fällen die alten gestaffelten Kündigungsfristen
einzuhalten seien. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht |
