|
Kaution - Mieter dürfen die vertraglich vereinbarte
Mietkaution in drei Raten zahlen.
Mieter dürfen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in
drei Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des
Mietverhältnisses fällig. Abweichende Vereinbarungen – so
der Bundesgerichtshof (VIII ZR 344/02) – sind unwirksam.
Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) gelten
diese Grundsätze nach der Entscheidung des Karlsruher
Gerichts sowohl für so genannte "Kaution in Bar" als auch
für die Kautionsform „verpfändetes Sparbuch“.
Nach dem Gesetz kann bei Abschluss des Mietvertrages
vereinbart werden, dass der Vermieter als Sicherheit eine
Mietkaution von seinem Mieter erhält. Diese Kaution darf
höchstens 3 Monatsmieten, ohne Nebenkostenvorauszahlungen,
betragen. Dabei kann der Mieter den Kautionsbetrag direkt
auf ein Vermieterkonto zahlen oder überweisen (Kaution in
Bar), oder er kann zum Beispiel ein Sparbuch mit der
Kautionssumme auf seinen Namen anlegen und dieses dann an
den Vermieter verpfänden und übergeben. In beiden Fällen, so
der Bundesgerichtshof, gelte jetzt: Der Mieter hat immer das
Recht, den Kautionsbetrag in 3 gleich hohen Raten zu zahlen.
Die erste Teilleistung muss dann mit Beginn des
Mietverhältnisses erfolgen.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mietkaution schon
Monate vorher oder insgesamt „auf einen Schlag“ beim Einzug
zu zahlen ist, ist das unwirksam. Diese Unwirksamkeit, so
der Deutsche Mieterbund, erfasse aber nicht die
Kautionsvereinbarung insgesamt, sondern nur den Punkt
„Gesamtzahlung“ bzw. den Zeitpunkt der Überweisung oder
Sparbuchübergabe an den Vermieter.
Der Bundesgerichtshof wörtlich: „Der Mieter ist nicht
verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen
Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es
steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis
zu dem im Gesetz bestimmten Zeitpunkten einzubehalten. Der
Vermieter hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der
Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen.“ Quelle: Deutscher
Mieterbund / Mietrecht)
Bürgschaft neben Kaution
Stellt ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine
Bürgschaft unter der Bedingung, dass ein Mietvertrag
zustande kommt und wird dadurch der Mieter selbst nicht
belastet, so ist diese Bürgschaft nach Eintritt o.g.
Bedingung wirksam.
Sachverhalt : Der Sohn des Beklagten suchte eine Wohnung.
Der Vermieter lehnte die Vermietung an ihn zunächst ab, da
dieser nicht nachweisen konnte, ob er die Miete aufbringen
kann. Schließlich wandte sich der Beklagte an den Vermieter
und bot an, bei Vermietung an seinen Sohn eine Bürgschaft
auf diesen Mietvertrag zu übernehmen. Daraufhin schloss der
Vermieter mit dem Sohn einen Mietvertrag ab. Es wurde eine
Kaution von 3 Nettomieten geleistet ( d.h. Nebenkosten
werden hierbei nicht mitgerechnet ). Das Mietverhältnis
endete zwei Jahre später durch fristlose Kündigung wegen
Zahlungsverzugs des Mieters. Der Vermieter verlangt nun den
ausstehende Mietzins vom Beklagten als Bürgen.
Entscheidungsgründe : Der Senat hat in einer früheren
Entscheidung festgestellt, dass der Vermieter den Abschluss
eines Wohnraummietvertrages nicht davon abhängig machen
kann, dass der Mieter neben einer Kaution in Bar ( 3
Nettomieten ) zusätzlich noch eine Bürgen für alle Ansprüche
aus dem Mietverhältnis stellt ( BGH, NJW'89, 1853 ).
(Anm. : § 550 b BGB legt fest, dass alle Sicherheiten
zusammen den Betrag von 3 Monatsmieten nicht überschreiten
dürfen. War die Sicherheitsleistung insgesamt höher, kann
der Mieter diesen übersteigenden Betrag zurückverlangen. )
Hier ist der Fall jedoch anders. Der Beklagte hatte, nachdem
der Mietvertragsabschluß zunächst gescheitert war, eine
Bürgschaft zugesagt, wenn der Vertrag doch noch geschlossen
würde. Der Vermieter hatte die Bürgschaft nicht verlangt,
sondern der Beklagte hatte als Dritter diese aus freien
Stücken unaufgefordert angeboten.
§ 550 b BGB will den Mieter im Hinblick auf seine
Sicherheitsleistungen vor zu großen Belastungen schützen.
Nach dem Gesetzeswortlaut ist es dabei gleich, ob die
Verpflichtung zur Bürgschaftsstellung durch einen Dritten
Gegenstand des Mietvertrages ist, oder ob der Vermieter
diese Bürgenstellung als Voraussetzung für den
Vertragsabschluß verlangt.
Es widerspricht jedoch nicht dem Schutzzweck des § 550 b
BGB, wenn Eltern für ihre Kinder von sich aus einem
Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines
Vertragsabschlusses zusagen. Das gilt jedenfalls dann, wenn
mit dieser Bürgschaft keine Belastungen für den Mieter
verbunden sind. Der Vermieter darf lediglich über den Rahmen
des § 550 b BGB hinaus keine zusätzliche Sicherheit von
seinem Mieter fordern.
Verbürgt sich dagegen ein Dritter unaufgefordert unter der
Bedingung des Vertragsabschlusses, so ist dies nicht nach §
550 b BGB zu beanstanden und daher wirksam. Der Vermieter
konnte daher in diesem Fall den Bürgen in Anspruch nehmen.
BGH, IX ZR 16 / 90, NJW'90, 2380. Quelle:
www.jura.uni-sb.de
Kaution - Nicht mehr als drei Kaltmieten
Eigentümer haben oft Angst davor, dass Ihre Mieter
zahlungsunfähig werden. Mit Sicherheiten wie Kautionen und
Bürgschaften versuchen sie, dem vorzubeugen. Laut
LBS-Infodienst Recht sind dabei gewisse Grenzen einzuhalten:
insgesamt dürfen die Sicherheiten drei Kaltmieten nicht
überschreiten (OLG Bamberg, Az.: 6U75/o5) |
