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Heizkosten - Schätzung der Heizkosten
Verweigert der Mieter an drei aufeinander folgenden Terminen
die Ablesung der Heizkostenverteiler, kann sein Verbrauch
auch geschätzt werden, entschied das Amtsgericht Brandenburg
(32 [33] C 110/04).
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes bestimmt die
Heizkostenverordnung, dass der Verbrauch eines Mieters für
einen konkreten Abrechnungszeitraum ausnahmsweise dann
geschätzt werden darf, wenn eine Verbrauchserfassung wegen
Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht
möglich oder nicht erfolgt ist.
Zu diesen „anderen zwingenden Gründen“ rechnet das
Amtsgericht Brandenburg vor allem Fälle verweigerter oder
nicht durchführbarer Ablesungen. Zu den Pflichten des
Mieters im Zusammenhang mit der verbrauchsabhängigen
Heizkostenabrechnung gehöre es, Mitarbeitern der
Wärmemessdienstfirmen das Betreten der Wohnung zur
Durchführung der Ablesung zu ermöglichen. Wer als Mieter
trotz rechtzeitiger Ankündigungen an drei verschiedenen
Terminen die Tür nicht öffnet, muss sich die Schätzung
seines Verbrauchs gefallen lassen.
Die Heizkostenverordnung nennt zwei mögliche
Schätzverfahren: Entweder es wird auf den Verbrauch der
betreffenden Räume in früheren Abrechnungsperioden
zurückgegriffen oder auf den Verbrauch vergleichbarer Räume
im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode. Nach
Informationen des Deutschen Mieterbundes sind andere
Schätzverfahren, die sich zum Beispiel auf
Durchschnittswerte des gesamten Hauses stützen, unzulässig.
Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses dürfen im
Zuge einer Verbrauchsabrechnung geschätzt werden.
Verbrauchsabrechnung ist Pflicht
15-prozentiges Kürzungsrecht für Mieter
Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der
Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, hat der
Mieter das Recht, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu
kürzen, entschied das Amtsgericht Burgwedel (76 C 276/04
[VII]).
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes müssen
Heizkosten in einem Mehrfamilienhaus praktisch immer
verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Voraussetzung ist,
dass eine zentrale Heizungsanlage mindestens zwei Wohnungen
versorgt. Die Heizkostenverordnung lässt nur für den Fall
eine Ausnahme von der Verbrauchsabrechnung zu, in dem Mieter
und Vermieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnen und
vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.
In allen anderen Fällen aber gilt: Rechnet der Vermieter
entgegen den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung
nicht verbrauchsabhängig, sondern zum Beispiel nur nach der
Wohnfläche (Quadratmeter), ab, kann der Mieter von dem auf
ihn entfallenden Kostenanteil 15 Prozent abziehen.
Das gilt, so der Mieterbund, auch dann, wenn im Mietvertrag
ursprünglich eine Quadratmeter-Abrechnung vereinbart war
bzw. wenn der Mieter wusste, dass keine Erfassungsgeräte an
den Heizkörpern montiert waren.
Das Amtsgericht erklärte, die Heizkostenverordnung dient dem
öffentlichen Interesse an der Einsparung von Energie, indem
sie die verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt und damit
Anreiz zum sparsamen Umgang mit dem Energieverbrauch gibt.
Dieser Zweck würde weitgehend leer laufen, wenn die
Vorschrift einfach durch Vertragsregelungen umgangen werden
könnte. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht |
