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Eigentümerwechsel - Kauf bricht nicht Miete
Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt
aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer
Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen
Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht
Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch
den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir
haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:
Mietvertrag:
Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des
bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem
alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht
abgeschlossen werden, Änderungen im Mietvertrag muss der
Mieter nicht unterschreiben.
Mietzahlung:
Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto
verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder
Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer
Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei
einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis
nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto
gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der
bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an
den Neuen zu zahlen. Fragen Sie im Zweifel Ihren örtlichen
Mieterverein.
Kündigung:
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er
kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen
Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige
Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den
Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann -
wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen
Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen
Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.
Mieterhöhung:
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze,
erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.
Nebenkosten:
Die Nebenkostenabrechnung muss der neue Vermieter erstellen.
Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode
abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters
berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel
gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor
dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.
Mietkaution:
Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses
zur Rückzahlung der Kaution grundsätzlich verpflichtet, ob
er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder
er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung
übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter
die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das
Recht, sich an den Verkäufer, das heißt an den früheren
Vermieter, zu wenden. Ist das nicht der Fall, müssen sich
die Mieter wegen der Kaution an den bisherigen Vermieter
wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, dass der alte
Vermieter an den neuen Eigentümer auszahlt. Quelle:
Deutscher Mieterbund / Mietrecht |
