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Eigenbedarfskündigung: Missbrauch muss Mieter nachweisen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte begründet sein.
Bleibt die Wohnung nach dem Auszug lange Zeit leer oder wird
sie an Fremde vermietet, liegt der Verdacht nahe, dass der
Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Wenn der Vermieter
aber plausible Gründe für sein Vorgehen darlegen kann, liegt
es nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Mai
2005 am Mieter, vor Gericht zu beweisen, dass die
Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war.
Mit der Entscheidung wurde ein Urteil des Landgerichts
Mannheim aufgehoben. Es hatte einer Frau Schadenersatz
zuerkannt, die mit ihrer Familie von dem Vermieter, ihrem
Bruder, aus der Wohnung geklagt worden war, weil er, der im
Souterrain des Hauses wohnte, in ihre größere und hellere
Erdgeschosswohnung ziehen wollte. Nachdem sie ausgezogen
war, ließ er die Wohnung jedoch zweieinhalb Jahre lang
sanieren und vermietete sie dann deutlich teuerer weiter. Er
selbst hatte inzwischen geheiratet und blieb mit seiner Frau
in der ebenfalls ausgebauten Souterrainwohnung wohnen.
Die Schwester fühlte sich ausgetrickst und zog vor Gericht.
Dort argumentierte die Anwältin des vermietenden Bruders, er
habe sich erst nach seiner Heirat anders entschieden.
Nachdem die Klägerin in der Vorinstanz Recht bekommen hatte,
wurde sie nun vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Die
Richter vertraten die Ansicht, nur wegen der langen
Sanierungsdauer könne man noch nicht auf eine
missbräuchliche Eigenbedarfskündigung schließen. Der Fall
wurde nun an das Landgericht zurückgewiesen. Aktenzeichen:
VIII ZR 368/03 (Urteil vom 18. Mai 2005) (Quelle:MDR)
Teurer Eigenbedarf
Zu 13.277,20 DM Schadenersatz hatte das Landgericht Lüneburg
(6 S 35/01) einen Vermieter verurteilt, der seine Mieterin
zu Unrecht wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Die von ihm
eingelegte Verfassungsbeschwerde blieb erfolglos
(Bundesverfassungsgericht 1 BvR 1185/01). Nach Darstellung
des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter mit der
Begründung gekündigt, sein Sohn benötige die Wohnung zu
Wohnzwecken. Tatsächlich zog der aber erst fast 6 Jahre nach
dem Auszug der Mieterin in die Wohnung ein. Nach Auffassung
des Landgerichtes Lübeck ist eine Kündigung wegen
Eigenbedarf auch dann unberechtigt, wenn der Nutzungswille
des Vermieters oder seines Sohnes nicht in einem
angemessenen Zeitraum nach der Kündigung verwirklicht wird.
Das Gericht betonte, dass die Räumungsklage des Vermieters
nicht erfolgreich gewesen wäre, wenn er wahrheitsgemäß
erklärt hätte, er benötige die Wohnung erst in einigen
Jahren.
Diese rechtliche Bewertung ist nach Ansicht des
Bundesverfassungsgerichtes in Ordnung. Das Gericht erklärte,
eine so genannte Vorratskündigung im Hinblick auf einen
demnächst entstehenden Eigenbedarf sei im Gesetz nicht
vorgesehen. Wird der behauptete Selbstnutzungswunsch nach
der Räumung durch die Mieterin nicht realisiert, liegt der
Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf letztlich nur
vorgeschoben war. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes
wies das Bundesverfassungsgericht zwar darauf hin, dass der
Vermieter nach der Räumung durch den Mieter durchaus
bauliche Maßnahmen durchführen könne, bevor er die Wohnung
selbst nutzt. Es könne aber nicht beanstandet werden, wenn
die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswillens an seine
Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraumes nach
der Räumung geknüpft werde
Eigenbedarfskündigung
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, weil er selbst in
die Mietwohnung einziehen will, muss er in seinem
Kündigungsschreiben nicht unbedingt Angaben zu seinem
sonstigen Grund- und Immobilienbesitz machen. Trifft der
Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber Aussagen zu
seinen Immobilien, dann müssen diese Informationen
vollständig sein. Ansonsten ist die Kündigung unbegründet
(LG München I 14 S 20871/01).
Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der
Vermieter ausdrücklich erklärt, dass ein ihm gehörender
Bungalow und "des weiteren" eine Eigentumswohnung in München
für seine Wohnwünsche ungeeignet seien. Dass er über weitere
Wohnungen bzw. Häuser verfügte, verschwieg der kündigende
Eigentümer. Hierzu erklärte das Landgericht München, Sinn
und Zweck einer Kündigungsbegründung sei es, dem Mieter eine
ausreichende Information darüber zu verschaffen, ob für die
Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe sprechen.
Diesem Informationsinteresse des Mieters werde dann nicht
Rechnung getragen, wenn der Eigentümer seinen Wohnungsbedarf
objektiv unzutreffend darlegt oder er den Bedarf
dramatisiert oder wenn er ganz allgemein den Mieter durch
die Kündigungsbegründung auf eine "falsche Fährte" führt.
Da der Mieter aufgrund der Kündigungsbegründung davon
ausgehen musste, der Vermieter verfüge lediglich über einen
Bungalow und eine Eigentumswohnung, nicht aber über weiteren
Grundbesitz, sei der Mieter - nach Meinung des Landgericht -
objektiv auf eine "falsche Fährte" geführt worden.
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann
teuer werden Mieter hat Schadensersatzanspruch
Hat der Vermieter den Kündigungsanspruch "Eigenbedarf" nur
vorgetäuscht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Fast
5.000 Mark musste ein Vermieter zahlen, der seiner Mieterin
mit der Begründung gekündigt hatte, er benötige die Wohnung
für seinen Sohn. Nach dem Auszug der Mieterin stellte sich
heraus, dass der Sohn keineswegs in die Wohnung einziehen
wollte. Selbst nach drei Jahren stand die Wohnung noch leer.
Die Mieterin klagte auf Schadensersatz. Und das Landgericht
Saarbrücken (Az.: 13 BS 281/93) sprach der durch die
unberechtigte Kündigung getäuschten Mieterin 4.916,33 Mark
Schadensersatz zu.
Neben Umzugs-, Inserats- und Renovierungskosten wurde vor
allem die Mehrbelastung durch die neue Wohnung als
ersatzfähiger Schaden anerkannt. So musste die Mieterin in
ihrer neuen Wohnung - obwohl sie sich mit einer geringeren
Wohnfläche begnügt hatte - eine höhere Miete sowie mehr
Nebenkosten zahlen. Diese Differenz zwischen den Wohnkosten
für die alte und die neue Wohnung muss der Vermieter nach
der Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken bis zu dem
Zeitpunkt tragen, zu dem er ordnungsgemäß hätte kündigen
können. Dabei kommt es nicht nur auf die Einhaltung der
Kündigungsfrist an, es muss viel mehr auch berücksichtigt
werden, dass eine Kündigung nur dann möglich ist, wenn der
Vermieter sich auf einen gesetzlich anerkannten
Kündigungsgrund stützen kann, zum Beispiel Eigenbedarf.
Da im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte dafür erkennbar
waren, dass der Vermieter in absehbarer Zeit hätte
ordnungsgemäß kündigen können, mussten die Richter den
Schaden schätzen. Danach ist ersatzfähig der Zeitraum von
drei Jahren. Für diese Zeit muss der Vermieter für die
unterschiedlichen Wohnkosten aufkommen.
Mieter, die feststellen, dass ihre alte Wohnung nach der
Eigenbedarfskündigung und nach ihrem Auszug anders genutzt
wird, als in der Kündigung angegeben ist, sollten sich von
ihrem örtlichen Mieterverein über die Erfolgsaussichten
einer Schadensersatzklage beraten lassen.
"Vorgetäuschter Eigenbedarf" kann für den Vermieter aber
noch viel teurer werden. Nicht nur Schadensersatzansprüche
des Mieters drohen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts
Koblenz (Az.: 1 Ss 298/88) und des Bayrischen Obersten
Landesgerichts (Az.: RReg. 3 St 174/86) macht sich der
Vermieter auch strafbar. Es liegt ein Betrug vor. Quelle:
Deutscher Mieterbund / Mietrecht |
