Betriebskosten: Abrechnungsfristen
Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen. Innerhalb dieser Frist muss eine formell ordnungsgemäße und nach Umfang und Inhalt den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Abrechnung vorgelegt werden. Durch die bloße Zusendung „irgendeiner Zahlenaufstellung“ bzw. einer „Abrechnung“ mit schwer wiegenden Mängeln wird die Zwölfmonatsfrist nicht gewahrt (LG Potsdam 11 S 157/03).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes hatte der Vermieter zwar innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, aber mit einem falschen Umlageschlüssel. Auf Beschwerden der Mieter hin korrigierte er die Abrechnung und schickte sie den Mietern erneut zu. Diese weigerten sich, eine Nachzahlung zu leisten, da zwischenzeitlich die Zwölfmonatsfrist abgelaufen war.

Zu Recht, wie das Landgericht Potsdam entschied. Entscheidend – so die Richter – sei, dass durch den Austausch des Umlageschlüssels die alte Abrechnung nicht geringfügig nachgebessert werde, sondern praktisch eine neue Abrechnung erstellt werde. Soweit eine Betriebs-kostenabrechnung inhaltliche Mängel aufweist, könnten diese nur in gewissen Grenzen nachgebessert werden. Die Abrechnung mit einem falschen Umlageschlüssel sei nicht wirksam und könne nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachgebessert werden. Konsequenz – so der Deutsche Mieterbund – sei, dass die Mieter keine Nachzahlung auf die Abrechnung des Mieters zahlen müssen. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

Betriebskosten bei Mischnutzung (1)
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein Gebäude, dessen Gesamt-fläche von 3.330 m² nur mit 462 m² zu Wohnzwecken und im Übrigen zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, ist es unzulässig, die verbrauchunabhängigen Kosten für Grundsteuer und Versicherungen, soweit diese wesentlich durch die gewerbliche Nutzung bestimmt werden, ausschließlich nach Wohn- und Nutzflächen gleichmäßig auf Wohn- und Gewerberaum aufzuteilen. Ein dem Grundsatz der Umlagegerechtigkeit entsprechender Verteilungsschlüssel gebietet es zwingend, eine angemessene Entlastung des Wohnraums von den überwiegend durch die gewerbliche Nutzung bestimmten hohen diesbezüglichen Kosten vorzunehmen. Dies kann entweder durch eine getrennte Ermittlung der anteiligen Belastung für Wohn- und Gewerbefläche und deren getrennte Abrechnung oder durch eine anteilige Entlastung des Wohnraums von diesen Kosten erfolgen. [LG Freiburg, Urt. v. 17.12.1998 - 3 S 114/98, abgedruckt in: WuM 2000, 614]

Betriebskosten bei Mischnutzung (2)
Eine Formularklausel, nach welcher der auf den Mieter von Wohnraum entfallende Betriebskostenanteil nach dem Verhältnis der Wohnfläche seiner Wohnung zur Summe der Flächen sämtlicher Wohnungen und Büros zu berechnen ist, verstößt gegen § 9 AGBG [§ 307 I 1 BGB]; denn sie kann dazu führen, dass der Mieter von Wohnraum unbillig mit Kosten belastet wird, die durch die gewerbliche Nutzung des Grundstücks veranlasst werden. Die Kostenabgrenzung zwischen Wohnraum und zu gewerblichen Zwecken vermietetem Raum innerhalb einer Wirtschaftseinheit ist nach § 20 Abs. 2 NMV zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum vorgeschrieben. Im nicht preisgebundenen Wohnraum verstößt die Klausel jedoch gegen den Grundsatz der Umlagegerechtigkeit. Etwas anderes mag im Hinblick auf die Grundsteuer gelten, wenn ein einheitlicher Einheitswert für Wohn- und Gewerbeteil gilt, was beim so genannten Sachwertverfahren, nicht jedoch beim Ertragswertverfahren der Fall ist. [LG Hamburg, Urt. v. 27.6. 2000 - 316 S 15/00, abgedruckt in: NZM 2001, 806]

Mietrecht - Urteile: Betriebskostenabrechnung
Eine Mieterin hatte geklagt, weil der Vermieter ihr einfach den Jahreordner mit allen Abrechnungen vorgelegt hat. Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Ein Vermieter muss die Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung nicht vorsortieren (Az. 67 S 225/06).

Abrechnung von Betriebskosten nach Abflussprinzip
Vermieter dürfen auch solche Betriebskosten in ihre Abrechnung mit aufnehmen, die nicht im Abrechnungsjahr verbraucht wurden. Damit hat der Bundesgerichtshof den langen Streit darüber beendet, ob der Vermieter nur die Kosten der tatsächlich innerhalb des Abrechnungszeitraumes vom Mieter verbrauchten Energiemengen berücksichtigen oder aber die häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum identischen Abrechnungen der Energieversorgungsunternehmen der Betriebskostenabrechnung unverändert zugrunde legen darf.

Die zuerst genannte Auffassung führte zu einem erheblichen Mehraufwand für den Vermieter. Dieser musste den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Energieversorgers auf die einzelnen Abrechnungsjahre verteilen.

Die Karlsruher Richter haben sich auf die Seite der Vermieter gestellt und es für zulässig erachtet, dass im entschiedenen Fall der Vermieter in eine Betriebskostenabrechnung mit dem Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2004 eine Wasserabrechnung eingestellt hat, die sich auf einen Abrechnungszeitraum 2003/2004 bezieht.

Die Entscheidung betraf den Fall eines seit Jahren mit demselben Mieter bestehenden Mietverhältnisses. Im Urteil wurde jedoch schon angesprochen, dass es bei einem Mieterwechsel ausnahmsweise bei einer Pflicht des Vermieters zur Anpassung der Abrechnung des Energieversorgers an den Zeitraum der Betriebskostenabrechnung bleiben kann.

Nur tatsächlich vereinbarte Betriebskosten können verlangt werden
Nur diejenigen Betriebskosten, die auch tatsächlich vereinbart wurden, kann ein Wohnungseigentümer vom Mieter verlangen. Wenn nichts anderes vereinbart worden ist, sind die Nebenkosten somit bereits Bestandteil der Miete. Dass darin eine Regelung enthalten ist, dahingehend sollte der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages achten. Klar verständlich beziehungsweise inhaltlich bestimmt muss die Vereinbarung über die Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter sein. Der Mieter muss in Kenntnis dessen sein, welche Nebenkosten auf ihn zukommen. Abschließend ist bei der Wohnraummiete der Katalog der Betriebskostenverordnung. Abweichen dürfen sie hiervon nicht zum Nachteil des Mieters.

Allerdings nicht zulässig ist die Umlage von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie die Umlage von Verwaltungskosten. Einen Bestandteil der Grundmiete bilden Nebenkosten, zu dessen Übernahme der Mieter sich verpflichtet hat. Diese sind nicht umlagefähig und müssen als solche ausgewiesen und erkennbar sein. Dazu gehören beispielsweise Sonderumlage, Verwaltungskosten, Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung oder Beiträge zur Instandsetzungsrückstellung. Unwirksam wäre eine Vereinbarung solcher Kosten als Betriebskosten. Umso mehr gilt dies für den Verwaltungsaufwand des Vermieters, den dieser mit dem Mieter hat, da die tatsächlich anfallenden Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dass Eigenleistungen den Mieter – wenn auch ohne Umsatzsteuer – berechnet werden können, ist für den Vermieter von Vorteil. Gleich zu Beginn in § 1 wird dies durch die BetriebskostenVO klargestellt.

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