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Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden,
dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in
Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und
Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den
Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1
BGB).
Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis
meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden
Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme
von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der heute vom
Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit
verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen
ebenfalls häufig gebrauchte, so genannte Abgeltungsklausel.
Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem
Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels
Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung
verlangen kann, einen prozentualen Anteil an
Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den
letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu
sichern.
In dem der heutigen Entscheidung zugrunde liegenden Fall hat
der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit
Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die
Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet.
Nach der im Mietvertrag der Parteien enthaltenen
Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der
für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen
Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der
Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die
sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen,
nachkommen. Beispielsweise bestimmt die Klausel, dass der
Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber
nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66% der Kosten
der Schönheitsreparaturen zu entrichten habe, für Wohn- und
Schlafzimmer 40% und für Nebenräume 42,85%.
Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung
der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht
hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es hat das
auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der
Vermieterin als unbegründet erachtet und zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt, dass die Klausel wegen einer
unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§
307 BGB), weil sie eine Kostenbeteiligung des Mieters auf
der Grundlage "starrer" Fristen und Prozentsätze vorsehe.
Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene
Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind
Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die
Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden
Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan
auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR
361/03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mieter mit
Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter
Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht,
weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur
unterdurchschnittlich genutzt hat. Der Bundesgerichtshof hat
nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf
Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln
auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den
Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des
tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn
bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der
Wohnung führt eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass
der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen
Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen
Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der Bundesgerichtshof
Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen
in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B.
Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663),
hält er daran nicht fest.
Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06. AG Mannheim –
Urteil vom 30. März 2005 – 8 C 8/05 ./. LG Mannheim - Urteil
vom 8. Februar 2006 - 4 S 52/05 (unter anderem abgedruckt in
WuM 2006, 190) |
