Was nicht im Mietvertrag stehen darf

 
Mietvertrag

Durch den Mietvertrag sollen sämtliche Angelegenheiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter verbindlich geregelt werden. Es gibt enge gesetzliche Vorschriften darüber, was in einem Mietvertrag stehen darf.

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Wegen einzelner Klauseln gibt es aber immer wieder Streit, sodass der Vermieter immer gut damit fährt, einen absolut wasserdichten Mietvertrag abzuschließen.

Ewiges Streitthema: Tierhaltung
Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin erklärte, dass sobald eine Vertragsklausel gegen geltendes Recht verstößt, der Mieter unangemessen benachteiligt wird oder der Mietvertrag auch gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt, er unwirksam ist. Die Folge: der Streit wird zugunsten des Mieters entschieden. „Das gilt auch dann, wenn beide Parteien ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen“, fährt Ropertz fort. Oftmals ist die Tierhaltung ein Streitpunkt. Der Vermieter kann die Haltung von Hunden und Katzen vertraglich ausschließen. Dennoch dürfen Kleintiere wie Hamster immer in der Wohnung gehalten werden.

Musizieren erlaubt
Ob eine Vertragsklausel wirksam ist oder nicht, wird im Einzelfall entschieden, erklärt der Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe. „Hier kommt es zu einer Interessensabwägung.“ So kann beispielsweise das Musizieren in der Wohnung nicht in vollem Umfang durch den Mietvertrag verboten werden. Es ist lediglich möglich, den Zeitraum des Musizierens zeitlich zu begrenzen und vorzugeben, dass Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Auch der Kinderwagen, der laut Vertragsklausel nicht im Hausflur stehen darf ist so ein Fall, bei dem im Einzelfall entschieden wird. Hannemann sagt zu diesem Fall „Auch das ist problematisch, wenn kein geeigneter Abstellraum zur Verfügung steht und die Fluchtwege nicht versperrt werden.“ Grundsätzlich wird jede Klausel aus rechtlicher Sicht erst einmal für sich geprüft, erklärt Hannemann. „In einem zweiten Schritt wird sie aber auch im Zusammenhang mit den anderen Vertragsklauseln begutachtet.“ Falsch ist es aber anzunehmen, dass eine falsche Klausel einen ganzen Mietvertrag unwirksam machen kann. Anstelle der betreffenden Klausel gilt dann die entsprechende gesetzliche Regelung.

Streit um Standardklauseln
Klauseln im Mietrecht sind meist in einem Formularmietvertrag eingebettet oder es handelt sich um Individualklauseln. Bei einem Formularmietvertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Vermieter einseitig vorgibt. Bei einer Individualklausel hingegen handeln Mieter und Vermieter die einzelnen Vertragsregeln aus und halten sie dann im Mietvertrag schriftlich fest. Kai Warnecke von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund in Berlin sagt dazu „In der Praxis kommen Individualklauseln aber so gut wie nicht vor. Es sind meistens die Standardklauseln, über die es Streit gibt.“

Reparaturarbeiten - wer soll das bezahlen?
Die streitigen Standardklauseln beziehen sich z.B. auch auf Reparaturen. Zunächst einmal ist der Vermieter verpflichtet für Reparaturen in der Wohnung finanziell aufzukommen, sagt Ropertz. Eine Ausnahme bilden aber kleine Reparaturen an Gegenständen, die dem unmittelbaren und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Er sagt „Ein tropfender Wasserhahn wäre so ein Fall, nicht aber eine defekte Leitung.“

Schönheitsreparaturen - Streitpunkt Nummer eins
Regelmäßig müssen sich deutsche Gerichte mit dem Thema Schönheitsreparaturen auseinander setzen. Es gibt rund 40 Urteile des BGH zu diesem Thema, sagt Warnecke. Durch die Rechtssprechung gibt es in älteren Mietverträgen Klauseln, die rückwirkend unwirksam werden - das ist das Problem. „Das Recht greift damit in alte Verträge ein und so wissen Vermieter und Mieter nicht mehr, wie sie einen Streitfall regeln können.“

Renovierung nicht Pflicht
Aufgrund diverser Änderungen und Urteilen aus der Vergangenheit gehören die Regelungen zum Thema Schönheitsreparaturen inzwischen zu den kompliziertesten im Mietrecht, so Ropertz. Grundsätzlich gilt: ist im Mietvertrag keine Regelung über die Schönheitsreparaturen getroffen, dann ist der Mieter auch nicht verpflichtet zu renovieren. Man kann aber vertraglich festlegen, dass ein Mieter in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Unwirksam sind allerdings alle Klauseln, durch die der Mieter ausnahmslos verpflichtet wird, innerhalb einer bestimmten Frist oder beim Auszug aus der Wohnung zu renovieren.

Mietvertrag sollte immer aktuell sein
Erst mal ist der Vermieter in der Defensive, sagt Warnecke, denn einzelne Klauseln, die explizite Rechte des Vermieters gegenüber dem Mieter formulieren, gebe es in der Form nicht. Er rät jedem Vermieter und Mieter zu einem vorgefertigten Mietvertrag, der immer auf dem neusten Stand der Dinge sein sollte. Da sich die Rechtsprechung so häufig ändert, kann ein Vertrag, der vor einem halben Jahr gekauft wurde, heute schon unwirksame Klauseln enthalten. In diesem Fall sollten die einzelnen Klauseln nicht eigenhändig abgeändert werden „Ansonsten sind sie unwirksam und der Vermieter hat in Bezug auf diese Klausel nichts mehr zu sagen“, bemerkt Warnecke.

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