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Verlängerungsoptionen
Eine Verlängerungsoption in einem Mietvertrag stellt ein
Angebot des Vermieters dar, das der Mieter annehmen kann
indem er die Verlängerung einfach stillschweigend ausübt. In
einem solchen Fall kann die Verlängerung des Mietvertrags
vom Vermieter nicht abgelehnt werden. Zu beachten ist, dass
bei einer Verlängerung die Kaution normalerweise an gewisse
Fristen gebunden ist.
Sobald der Mieter die Verlängerungsoption jedoch nur unter
veränderten Vertragsbedingungen wahrnehmen möchte, entsteht
ein neues Vertragsangebot, das erst zustande kommt wenn das
es vom Vermieter angenommen wird. (Kammergericht Berlin, 8.
Zivilsenat, Urteil 26.08.2002, Az: 8U 4826/00 Grundeigentum
2002, 1561)
Andere Urteile besagen, dass eine Mietoption immer der
Schriftform bedarf, wenn der geschlossene Mietvertrag
ebenfalls in schriftlicher Form besteht. (Oberlandgericht
Frankfurt, 20.05.1998, 23 U 121/97/ Oberlandgericht
Frankfurt, 1998, S. 373 ff / Landgericht Osnabrück 12.
Zivilkammer, Urteil 30.10.2002, Az: 12 0 22 40/02)
Vertraglich ist es oft so geregelt, dass die
Verlängerungsoption nach Ablauf der eigentümlichen Mietzeit
zwei Mal um denselben Zeitraum, zu den gleichen Bedingungen
verlängert werden kann. Ausgenommen hievon ist jedoch der
Mietzins. Insofern die Verlängerungsoption vom Mieter nicht
wahrgenommen wird, verlängert sich der Mietvertrag jährlich,
außer im Fall einer fristgerechten Kündigung, die meist
sechs Monate vor
Ablauf des Vertrags erfolgen muss. In Verträgen sind
Vereinbarungen dieser Art stets rechtswirksam.
Wenn es sich um gewerblich genutzte Räumlichkeiten handelt
und vertraglich festgesetzt wurde dass mit der Wahrnehmung
der Verlängerungsoption durch den Mieter die Neuberechnung
der Miete einhergeht, muss die Miete komplett neu
festgesetzt werden. Es darf dabei jedoch lediglich eine
Adaption an die eigentlichen Wert- und
Äquivalenzvorstellungen durchgeführt werden. (Kammergericht
Berlin, Abgrenzung, 28.01.1985, 8U 1420/8U ZMR 1986, 194)
Bei der Festsetzung der neuen Miethöhe sollte sich der
Vermieter nach den üblichen Mietpreisen der Umgebung
richten, ansonsten liegt die Höhe der Miete im Ermessen des
Vermieters, wobei ihm hier ein einseitiges Bestimmungsrecht
über die Höhe des Betrags zufällt. Dies bedeutet dass er,
falls nötig, nicht die Zustimmung des Mieters per Gesetz
einholen, sondern die Feststellung der neu festgesetzten
Miethöhe einklagen muss. (Kammergericht Berlin, 8.
Zivilsenat, Urteil 30.06.2003, Az: 8U 317/01
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