Schadensersatzansprüche Verjährung
Mit dem Auszug des Mieters beginnt die Verjährung von Schadensersatzansprüchen seitens des Vermieters. Die Schadensersatzansprüche müssen innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters geltend gemacht werden. Diese Ansprüche sind ansonsten verjährt. So hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In diesem Fall kündigte die Mieterin das Mietverhältnis zum 31.10.2003. Am 05.08.2003 fand eine Wohnungsbegehung durch den Vermieter und einen Bekannten der Mieterin statt. Ein Wohnungszustandbericht, in dem verschiedene Mängel aufgelistet wurden, wurde bei dieser Wohnungsabnahme erstellt .Im Protokoll verpflichtete sich der Mieter zur fachgerechten Ausführung der protokollierten Mängel bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens bis zum Vertragsende am 31.10.2003. Die Mieterin übergab am 02.09.2003 dem Vermieter den Schlüssel der Wohnung. Die Arbeiten wurden nicht durchgeführt. Der Vermieter klagte vor dem Amtsgericht Neukölln auf Schadenersatz in Höhe von 6.634,30 € um die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen. Die Klageschrift ging am 10.03.2004 beim Amtsgericht ein.

Nach Urteil des Bundesgerichtshofs war die zu spät. Laut § 548, Absatz 1, Satz 2, Bundesgesetzbuch verjähren Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen bzw. Verschlechterungen der Mietsache. Dazu gehören auch Schadensersatzansprüche für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen.

Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt der Mietrückgabe ( vgl. § 548, Absatz 1, Satz 2, Bundesgesetzbuch). In diesem Fall hatte der Vermieter am 02.09.2003 die Schlüssel zurückerhalten. Daher verjährten die Schadensersatzansprüche zum 02.03.2004, die Klageschrift ging jedoch erst am 10.03.2004 beim Amtsgericht ein. Demzufolge konnte die Klageschrift nicht die Verjährung hemmen (vgl. § 204, Absatz1, Nummer 1 Bundesgesetzbuch; § 253, Absatz 1, ZPO). Der Vermieter ging in diesem Fall leer aus und musste die Kosten des Rechtsstreites tragen. Bundesgerichtshof, Urteil 15.03.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 123/05

Verjährung: Beginn erst nach Begehung durch den Vermieter
Im Dezember 2003 endete ein Mietverhältnis und ein Vermieter machte Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietwohnung geltend. Am 13. Januar 2004 fand eine gemeinsame Begehung und Abnahme des Objekts statt. Auf diesen Termin hatten sich Vermieter und Mieter geeinigt, nachdem die Schlüssel der Mietwohnung bereits dem Hausmeister übergeben worden waren. Der Vermieter war der Meinung, dass die recht kurze Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche erst am Tag nach der Begehung, also am 14. Januar 2004 beginnt. Der Mieter jedoch war der Meinung, dass die Verjährung mit der Schlüsselübergabe an den Hausmeister begonnen hat.

In diesem Fall entschied das Münchner Oberlandesgericht zu Gunsten des Vermieters. Die Verjährung beginnt gemäß dem § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mieträume zurückerhält. Wenn beide Mietparteien einen gemeinsamen Begehungstermin vereinbart, wird dies als die Rückgabe der Mietsache angesehen. Beruft sich der Mieter in einem solchen Fall darauf, dass der Vermieter bereits vor Abschluss der Begehung die Mietsache zurück erhalten habe, dann ist dies treuwidrig. Anders liegt der Fall nur dann, wenn der Vermieter das Angebot auf die Übergabe der Schlüssel zurückweist. Der Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist ist davon abhängig, dass eine Veränderung des Besitzes an der Mietwohnung zu Gunsten des Vermieters stattgefunden hat. So soll es dem Vermieter möglich sein, sich einen umfassenden Eindruck von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mieträume zu verschaffen. Die Schlüsselübergabe an einen Hausmeister ist hierfür nicht ausreichend (OLG München, Urteil v. 31.03.09, Az. 5 U 3484/08).

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