Auf der anderen Seite wird dies
aber von den Vertretungen der Vermieter vehement bestritten.
Eins ist daher klar: Nebenkostenabrechnungen sollten
sorgfältig geprüft werden.
Zur Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung sollte auch die
Vorjahresabrechnung als Vergleichswert zur Hand genommen
werden. Ebenfalls sinnvoll ist es, den Mietvertrag und einen
Ratgeber zu studieren. Sylvia Sonnemann ist für den
Mieterschutzverein „Mieter helfen Mietern“ tätig. Sie rät
dazu, als Erstes zu überprüfen, ob der Vermieter die
einzelnen Positionen überhaupt abrechnen darf. Dies ist
notwendig, wenn im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung
vereinbart ist. Handelt es sich jedoch um eine Pauschale, so
muss der Mieter die Abrechnung nicht kontrollieren.
Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, ist in der
Anlage 3 der Zweiten Betriebskostenverordnung
niedergeschrieben. Hier finden sich 16 unterschiedliche
Kostenarten. Kai Warnecke von Haus & Grund erklärt, dass
andere Kosten einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden
müssen. Andernfalls dürfen sie nicht auf die Mieter umgelegt
werden. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund rät, zuerst
die aktuelle Abrechnung mit der des Vorjahres auf deutliche
Differenzen zu überprüfen. Anschließend können die
Einzelpositionen mithilfe des Ratgebers überprüft werden.
Denn hier treten die meisten Fehler auf, während rechnerisch
meist alles in Ordnung ist.
Es gibt natürlich auch Kosten, die nicht umgelegt werden
dürfen. Dazu gehören zum Beispiel die Verwaltungskosten des
Mietobjekts. Auch Versicherungen wie Rechtsschutz müssen die
Mieter nicht mittragen. Auch dann nicht, wenn es im
Mietvertrag aufgeführt ist, weiß Ropertz anzumerken.
Außerdem gehören Reparaturen, Instandhaltungskosten,
Müllbehälterkosten, Ungezieferbekämpfung und
Fassadenreinigung nicht in die Nebenkostenabrechnung. Und
auch Kosten, die eindeutig einem einzelnen Mieter
zuzurechnen sind, müssen auch nur von diesem getragen
werden.
Hingegen sind die Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser
reine Betriebskosten. Und auch die Gebühren für die
Müllabfuhr und Straßenreinigung sowie die Grundsteuer können
auf die Mieter verteilt werden. Hinzu kommen noch die Kosten
für Gebäude- und Haftpflichtversicherung,
Gemeinschaftsräume, Kabelfernsehen, Wartungskosten und
Hausmeisterkosten. Von den letztgenannten Kosten müssen
eventuell Abstriche gemacht werden, wenn der Hausmeister
auch Aufgaben der Verwaltung übernimmt.
Laut Sonnemann ist es leider so, dass auch die Gerichte sehr
unterschiedlich über die einzelnen Kostenpositionen
urteilen. Was in Hamburg auf die Mieter umgelegt werden
darf, gilt in Berlin noch lange nicht. Wartungskosten
beispielsweise werden manchmal als Betriebskosten angesehen.
Der rechtzeitige Austausch eines Verschleißteils gehört
demnach zu den Betriebskosten, während die Reparatur vom
Vermieter allein getragen werden müsste.
Der Vermieter muss sich auch an einige Details in der
Nebenkostenabrechnung halten. Laut Sonnemann muss die
schriftliche Abrechnung ein Jahr nach der Abrechnungsperiode
vorliegen. Andernfalls kann sie komplett abgelehnt werden.
Die Abrechnung muss die Gesamtkosten enthalten sowie die
einzelnen Umlageschlüssel. Hinzu kommt, dass auch die
Vorauszahlungen gegengerechnet werden müssen.
Wenn im Mietobjekt Wohnungen leerstehen oder selbst genutzt
werden, so muss der Vermieter die Kosten hierfür übernehmen.
Häufig versuchen Vermieter, diese Kosten auf die Mieter
umzulegen, indem die Gesamtwohnfläche des Hauses reduziert
wird. Hier sollten Sie stutzig werden. Achten Sie auch
darauf, dass Gewerbeobjekte anteilig mehr Kosten übernehmen
müssen als Privatpersonen. Sonnemann nennt als Beispiel den
Supermarkt im Gebäude, der mehr Müllkosten übernehmen muss
als die darüber wohnende Mietpartei.
Wenn ein Mieter nicht sicher ist, ob die
Nebenkostenabrechnung korrekt ist, kann er sich an einen
Mietverein wenden. Der Mieter hat das Recht, die Belege
einzusehen. Allerdings muss der Vermieter diese dafür nicht
versenden. Bei einer falschen Abrechnung hat der Mieter ein
Jahr Zeit, am besten schriftlich Einwand zu erheben. Eine
Kürzung der Miete sollte jedoch von Warnecke nicht erfolgen. |