Immer wieder kommt es zu Differenzen zwischen Mieter und Vermieter, wenn es um die Nebenkosten geht. Das liegt sicherlich auch daran, dass auf der einen Seite der Mieterbund erklärt, die Hälfte dieser Abrechnungen sei fehlerhaft.

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Auf der anderen Seite wird dies aber von den Vertretungen der Vermieter vehement bestritten. Eins ist daher klar: Nebenkostenabrechnungen sollten sorgfältig geprüft werden.

Zur Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung sollte auch die Vorjahresabrechnung als Vergleichswert zur Hand genommen werden. Ebenfalls sinnvoll ist es, den Mietvertrag und einen Ratgeber zu studieren. Sylvia Sonnemann ist für den Mieterschutzverein „Mieter helfen Mietern“ tätig. Sie rät dazu, als Erstes zu überprüfen, ob der Vermieter die einzelnen Positionen überhaupt abrechnen darf. Dies ist notwendig, wenn im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist. Handelt es sich jedoch um eine Pauschale, so muss der Mieter die Abrechnung nicht kontrollieren.

Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, ist in der Anlage 3 der Zweiten Betriebskostenverordnung niedergeschrieben. Hier finden sich 16 unterschiedliche Kostenarten. Kai Warnecke von Haus & Grund erklärt, dass andere Kosten einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden müssen. Andernfalls dürfen sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund rät, zuerst die aktuelle Abrechnung mit der des Vorjahres auf deutliche Differenzen zu überprüfen. Anschließend können die Einzelpositionen mithilfe des Ratgebers überprüft werden. Denn hier treten die meisten Fehler auf, während rechnerisch meist alles in Ordnung ist.

Es gibt natürlich auch Kosten, die nicht umgelegt werden dürfen. Dazu gehören zum Beispiel die Verwaltungskosten des Mietobjekts. Auch Versicherungen wie Rechtsschutz müssen die Mieter nicht mittragen. Auch dann nicht, wenn es im Mietvertrag aufgeführt ist, weiß Ropertz anzumerken. Außerdem gehören Reparaturen, Instandhaltungskosten, Müllbehälterkosten, Ungezieferbekämpfung und Fassadenreinigung nicht in die Nebenkostenabrechnung. Und auch Kosten, die eindeutig einem einzelnen Mieter zuzurechnen sind, müssen auch nur von diesem getragen werden.

Hingegen sind die Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser reine Betriebskosten. Und auch die Gebühren für die Müllabfuhr und Straßenreinigung sowie die Grundsteuer können auf die Mieter verteilt werden. Hinzu kommen noch die Kosten für Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsräume, Kabelfernsehen, Wartungskosten und Hausmeisterkosten. Von den letztgenannten Kosten müssen eventuell Abstriche gemacht werden, wenn der Hausmeister auch Aufgaben der Verwaltung übernimmt.

Laut Sonnemann ist es leider so, dass auch die Gerichte sehr unterschiedlich über die einzelnen Kostenpositionen urteilen. Was in Hamburg auf die Mieter umgelegt werden darf, gilt in Berlin noch lange nicht. Wartungskosten beispielsweise werden manchmal als Betriebskosten angesehen. Der rechtzeitige Austausch eines Verschleißteils gehört demnach zu den Betriebskosten, während die Reparatur vom Vermieter allein getragen werden müsste.

Der Vermieter muss sich auch an einige Details in der Nebenkostenabrechnung halten. Laut Sonnemann muss die schriftliche Abrechnung ein Jahr nach der Abrechnungsperiode vorliegen. Andernfalls kann sie komplett abgelehnt werden. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten enthalten sowie die einzelnen Umlageschlüssel. Hinzu kommt, dass auch die Vorauszahlungen gegengerechnet werden müssen.

Wenn im Mietobjekt Wohnungen leerstehen oder selbst genutzt werden, so muss der Vermieter die Kosten hierfür übernehmen. Häufig versuchen Vermieter, diese Kosten auf die Mieter umzulegen, indem die Gesamtwohnfläche des Hauses reduziert wird. Hier sollten Sie stutzig werden. Achten Sie auch darauf, dass Gewerbeobjekte anteilig mehr Kosten übernehmen müssen als Privatpersonen. Sonnemann nennt als Beispiel den Supermarkt im Gebäude, der mehr Müllkosten übernehmen muss als die darüber wohnende Mietpartei.

Wenn ein Mieter nicht sicher ist, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt ist, kann er sich an einen Mietverein wenden. Der Mieter hat das Recht, die Belege einzusehen. Allerdings muss der Vermieter diese dafür nicht versenden. Bei einer falschen Abrechnung hat der Mieter ein Jahr Zeit, am besten schriftlich Einwand zu erheben. Eine Kürzung der Miete sollte jedoch von Warnecke nicht erfolgen.

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