Meist geht alles glatt und Millionen von Mietern bezahlen monatlich ihre Miete pünktlich. Immerhin ist das ja ihre Pflicht, die sich aus dem Mietvertrag ergibt. Dennoch gibt es mehr als genug Vermieter, die ihrem Geld hinterher laufen.

Mietrecht A-Z

Im äußersten Fall kommt es dann zu Klagen, Gerichtsverfahren und Kündigungen.

Die Miete muss im Voraus bezahlt werden
Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin erklärt, dass die Miete grundsätzlich bis zum dritten Werktag eines jeden Monats - im Voraus - bezahlt werden muss. Damit muss also als Beispiel die Miete für Juli bis zum 3. Juli überwiesen werden. Das hat auch für die Betriebskostenvorauszahlung seine Gültigkeit, so ist es zumindest in nahezu jedem Mietvertrag geregelt. Daneben steht es so auch im Gesetz. Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund in Berlin ergänzt: „Mieter und Vermieter können abweichende Vereinbarungen treffen. Solche Klauseln sind aber sehr selten.“

Wie kommt der Vermieter an seine Miete?
Wenn sich der Mieter nicht an seine Zahlungspflicht hält, die sich aus dem Mietvertrag ergibt, dann hat der Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten, um an sein Geld zu kommen. Eckard Backmann vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Berlin erklärt, dass der erste Schritt die Mahnung ist. Ropertz klärt dazu, dass der Vermieter unabhängig davon die Zahlungen einklagen kann. Er sagt: „Üblich ist, dass zunächst gemahnt wird - aber der Vermieter darf auch sofort klagen.“ Allerdings sind Klagen meist mit einem jahrelangen Prozess verbunden, bei dem der Vermieter erst am Ende an die Miete herankommt, sofern der Mieter dann überhaupt noch zahlungsfähig, erläutert Warnecke. Ferner steht dem Vermieter das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzug zu. Die Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das gilt im übrigen auch dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, erklärt Ropertz. Der Vermieter kann dabei fristgerecht oder auch fristlos die Kündigung aussprechen. Dabei muss er die übliche Form einhalten, also schriftlich, mit Unterschrift, via Fax oder E-Mail ist nicht ausreichend. Der Vermieter muss eine Begründung schriftlich verfassen, die nachvollziehbar sein muss. Daneben kann der Vermieter auch beide Kündigungen gleichzeitig aussprechen. Das funktioniert in der Praxis beispielsweise mit der Formulierung „Hiermit kündige ich fristlos, hilfsweise fristgerecht“.

Irrglaube: Teilzahlungen schützen nicht vor der Kündigung
Eine fristlose Kündigung wird erst dann hinfällig, wenn der Zahlungsrückstand bis auf den letzten Cent ausgeglichen ist. Das muss spätestens bei Zustellung der Räumungsklage erfolgen. Hier gibt es einen sehr weit verbreiteten Irrtum, denn immer wieder steht im Raum, dass Teilzahlungen den Mieter auf die sichere Seite bringen, sagt Ropertz: „Die fristlose Kündigung ist nur dann hinfällig, wenn alles ausgeglichen wird.“ Der Mieter kann eine Kündigung wegen Mietrückständen auf diesem Wege aber nur einmal in einem Zeitraum von zwei Jahren abwehren. „Das ist also keine Dauerlösung, diese Heilungschance gibt es nur einmal innerhalb der zwei Jahre.“ Kommt es in diesem Zeitraum häufiger zu Zahlungsrückständen, bekommt der Mieter keine Chance zum Nachzahlen mehr und muss gehen.

Kündigung bringt den Mieter nicht zwangsweise aus der Wohnung
Die Lage ist bei fristgerechten Kündigungen ebenfalls kompliziert. Auch hier können Nachzahlungen durch den Mieter die fristgerechte Kündigung nicht abwenden. Der Mieter hat aber an dieser Stelle die Möglichkeit, anders als bei der fristlosen Kündigung, sich auf die sog. Sozialklausel zu berufen. Ropertz erklärt: „Der Vermieter macht dann eine Vertragsverletzung - die ausbleibende Mietzahlung - geltend“. Dabei bleibt die Kündigung bestehen, jedoch wägt das Gericht im Ernstfall zwischen den Interessen ab. Findet der Mieter keine andere Wohnung, kann er u.U. sogar wohnen bleiben. Ganz nebenbei gewinnt er Zeit für die Nachzahlung, was den Vermieter unter Umständen milde stimmt. Hat der Mieter berechtigterweise die Miete gemindert, ist eine Kündigung wegen offener Forderungen ohnehin nicht möglich. Daneben darf der Vermieter auch keine Kündigung aussprechen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Bank die Zahlung falsch bucht oder die Agentur für Arbeit unpünktlich zahlt. Auch in einem solchen Fall ist die Kündigung unwirksam bzw. ausgeschlossen.

Die Mietschulden in Deutschland sinken
Im Jahre 2008 sind nach den Angaben des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Berlin die Mietschulden bei den Mitgliedsunternehmen um 6,7 Prozent gesunden und liegen bei 543 Millionen Euro. Als größter deutscher Branchendachverband vertritt der GdW im gesamten Bundesgebiet kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Rund sechs Millionen Wohnungen werden bewirtschaftet. Der Verband repräsentiert damit rund 30 Prozent aller Mietwohnungen, die in Deutschland zur Verfügung stehen.