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Luxussanierung
Damit Luxussanierungen verhindert werden, die in
den meisten Fällen enorme Kosten für den Mieter mit sich
bringen, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass der
Mieter nur Umbaumaßnahmen hinnehmen muss, die die
Wohnqualität verbessern bzw. eine Einsparung von
Energiekosten herbeiführen. Solange, unter Wahrung der
Interessen von Mitmietern bzw. dem Hauseigentümer, die aus
den Umbaumaßnahmen resultierende Erhöhung der Miete für den
Mieter tragbar bzw. die Nutzung der Räume nach dem Umbau
weiterhin entsprechend gegeben wäre.
Dabei stellt eine Mieterhöhung von 11 % die auf ein Jahr
umgelegt wird, noch keinen solchen untragbaren Härtefall
nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch dar, wenn ein Gebäude
lediglich dem üblichen Ansprüchen angepasst wird. (§
554 Abs. 2 1. Halbsatz Bürgerliches Gesetzbuch)
Der Bundesgerichtshof urteilte in 1992 über einen Fall, bei
dem es sich um eine Sanierung eines Gebäudes handelte, indem
ein Rentnerpaar zu einer Kaltmiete von 320,- DM lebte, wobei
die Nebenkosten rund 60,- DM betrugen. Das Ehepaar lebte im
Monat von insgesamt 1.877,- DM. Die Wohnungen in dem Gebäude
besaßen keine Bäder sondern verfügten lediglich über Wannen
in den Küchen und zusätzlich über keine zentrale
Heizungsanlage, hier mussten Einzelöfen eingeheizt werden.
Weiterhin befanden sich die Toiletten außerhalb der
Wohnungen im Treppenhaus und wurden gemeinschaftlich
genutzt.
Die Sanierungsarbeiten sahen den Einbau von Bädern inklusive
Toiletten und eine Erneuerung der Küchenfliesen vor.
Weiterhin sollte eine Heizungsanlage im Gebäude eingebaut
werden und jede Wohnung mit Heizkörpern versehen.
Das Rentnerehepaar sollte für seine Drei-Zimmer-Wohnung
nunmehr 648,- DM Kaltmiete plus 102,- DM Nebenkosten pro
Monat bezahlen, wozu sie rein wirtschaftlich nicht in der
Lage waren.
So standen die Rentner nach dem Urteil des
Bundesgerichtshofs vor der Wahl die Miete trotz allem
hinzunehmen oder sich eine neue Wohnung zu suchen, da das
Gericht entschied, dass die Mieterhöhung zwar über 100 %
ausmachte, es sich jedoch bei den Umbaumaßnahmen um keine
Luxussanierung sondern lediglich um die Anpassung der
Wohnungen an den Standard, der in der Region vorherrschte.
(Bundesgerichtshof, 8. Zivilsenat, Rechtsentscheid in
Mietsachen vom 19. Februar 1992, Az: VIII ARZ)
Das Landgericht Berlin urteilte, als Richtlinie für eine
unangemessene Mieterhöhung gelte, die Überschreitung ca. 20
– 30 Prozent des Nettoeinkommens der Mieter, nach einem
Umbau. (Landgericht Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 19.
April 2002, Az: 63 S 239/01)
Zum Schutz der Mieter wurde ein Milieuschutz eingeführt.
Dies bedeutet, dass Städte bzw. Gemeinden in deren
Bebauungsplänen Gebiete festlegen können, die baulich nicht
verändert werden dürfen bzw. eine Obergrenze für
Mieterhöhungen festlegen ist.
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