Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist auch im Wohnraummietrecht grundsätzlich möglich. Das hat der BGH bereits vor einigen Jahren klargestellt. In seiner aktuellen Entscheidung betont das oberste Gericht nun noch einmal, dass zumindest der formularmäßige Ausschluss einen Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten darf. Dieser Zeitraum berechnet sich vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann.

Die vertragliche Regelung, dass die Parteien wechselseitig auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und
die Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig ist, ist also unwirksam. Denn damit verlängert sich der Bindungszeitraum zum einen um den Zeitraum von Vertragsschluss bis zum vereinbarten Vertragsbeginn und zum anderen um die Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten.

Auch im Gewerberaummietrecht wird ein Kündigungsausschluss im Grundsatz für zulässig erachtet. Die Grenzen einer Formularklausel sind hier allerdings noch nicht so klar definiert. Wollen die Parteien einen Kündigungsausschluss vereinbaren, so ist ihnen daher grundsätzlich zu einer individuellen Regelung und vorherigen anwaltlichen Beratung zu raten.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de, Fundstelle: BGH, Urteil vom 08. Dezember 2010, VIII ZR 86/10 - www.bundesgerichshof.de

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss

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