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Gewerbliches Mietrecht: Nachträglicher
Flächentausch – Schriftform erforderlich?
Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedarf der
Mietvertrag gemäß § 550 BGB der Schriftform. Dies gilt auch
für Vertragsänderungen, zumindest wenn wesentliche
Vertragsbestandteile betroffen sind. Hierzu zählt
grundsätzlich auch das Mietobjekt. Nach Ansicht des OLG
Zweibrücken handelt es sich allerdings um keine wesentliche
Änderung des Mietvertrages, wenn die Parteien das Mietobjekt
dadurch ändern, dass sie eine Teilfläche im 1. Obergeschoss
gegen eine gleich große Fläche im Erdgeschoss des
Nachbargebäudes tauschen. Da der Vermieter von
Gewerbeflächen das Gebäude, in dem die ursprüngliche
Mietfläche lag, verteilt auf das Erd- und 1. Obergeschoss,
aufstocken wollte, kamen die Parteien während des
langfristig vereinbarten Mietvertrages überein, die
Mietflächen wie beschrieben zu tauschen. Diese Vereinbarung
erfolgte nur mündlich. Nach Ansicht des Gerichts war dies
auch ausreichend, da der Tausch für die Parteien eben gerade
nicht wesentlich sei und damit keiner Schriftform bedürfe.
Hierfür spreche u. a., so das Gericht, dass die Größe der
Flächen und der Mietzins identisch blieben und die Flächen
nach wie vor eine rechtliche und wirtschaftliche Einheit
bilden sollten.
Die
Entscheidung überzeugt nicht, da die Parteien einen der
wesentlichsten Vertragspunkte – das Mietobjekt – erheblich
geändert haben. Nach wie vor gilt: Wollen die Parteien eines
langfristigen Mietvertrages das Mietobjekt nachträglich
verändern, sollte dies stets unter Einhaltung der
gesetzlichen Schriftform – bestenfalls unter Zuhilfenahme
anwaltlicher Beratung – erfolgen.
Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethgeundpartner.de,
Fundstelle: OLG Zweibrücken, Urteil vom 19. November 2010, 2
U 6/10, BeckRS 2011, 00104
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