Zwangsräumung: Auf Hautiere muss Rücksicht genommen werden
Eine Mietwohnung darf bei Vorhandensein eines entsprechenden Vollstreckungstitels und im Beisein eines Gerichtsvollziehers jederzeit auch zwangsweise geräumt werden. Die Vollstreckungsbeamten bringen gepfändete Gegenstände in der Regel in ein Pfandhaus, um mit dem Erlös die Gläubiger des gepfändeten Hausherrn zu befriedigen.

Eine Zwangsräumung wurde im Raum Karlsruhe per gerichtlicher Verfügung ausgesetzt, nachdem sich herausgestellt hatte, dass die zu pfändende Wohnung auch die Heimat von über 100 Hühnern, Gänsen und Enten war. Auch wenn Tiere rechtlich als Sachen behandelt werden, dürfen sie nicht ins Pfandhaus gebracht werden, sondern müssen auch nach der Pfändung artgerecht unterhalten werden. Eine Wohnung darf demzufolge also nur geräumt werden, wenn es den vollstreckenden Beamten gelingt, die Tiere in geeigneter Weise einer zukünftigen Betreuung zuzuführen (Oberlandesgericht Karlsruhe, 14 W 64/96).

Zwangsäumung gegen Ehegatten
Auch wenn nur ein Ehepartner von einer Räumung betroffen ist, müssen nach Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt, in einem Zwangsräumungstitel (Urteil) beide Ehegatten genannt sein.

Für das Oberlandesgericht Frankfurt galt es über ein durch ein Ehepaar mit Wohnsitz in Belgien (§ 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG) eingelegte Erinnerung gegen einen Beschluss eines Amtsgerichts zu entscheiden. Das Ehepaar hatte gegen den Räumungstermin Erinnerung beim Gerichtsvollzieher eingelegt, da sich der Beschluss nur gegen den Ehemann richtete und zur Vollstreckung beide Namen der Eheleute darin enthalten sein müssten.

Das Oberlandgericht Frankfurt urteilte dass beide Eheleute in einem Räumungstitel genannt werden müssen um eine solche Räumung vollstrecken zu können. Nur ein geringer Teil der Rechtsprechung ist der Auffassung, in einem Beschluss müsse nur der Name des Schuldners genannt sein, da sich das Besitzrecht für den anderen Mieter also den Ehepartner ableitet und somit auch dieser zu vollstrecken sei.

Es ist nur dann möglich auch mit nur einem im Titel genannten Mieter weitere in der Wohnung befindlichen Personen zu räumen, wenn diese sich dort unberechtigt aufhalten bzw. der Vermieter keine Kenntnis von weiteren Mietern hatte.

Im Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt war dem Vermieter jedoch bekannt, dass die Wohnung von einem Ehepaar, also zwei Mietern bewohnt wurde. (Oberlandgericht Frankfurt, 26 W 24/03, Beschluss 23. Juni.2003)

Der Anwalt eines Vermieters sollte sich grundsätzlich vor der Einleitung einer Räumungsklage darüber informieren, wie viele Personen sich in der zu räumenden Mietwohnung befinden, damit zur ordnungsgemäßen Räumung im Titel alle Namen aufgeführt werden können. Kommt der Anwalt eben diesem nicht nach, hat er die durch Verzögerung der Räumung entstehende Kosten und zusätzlich die Kosten für das weitere Gerichtsverfahren zu tragen.

Zwangsräumung, Räumungsvollstreckung gegen Untermieter
In der Vollstreckungsklausel eines Räumungstitels (Urteil) müssen Schuldner und Räumungsobjekt genau bezeichnet sein, damit eine Vollstreckung umgesetzt werden kann. (1. Zivilprozessordnung, § 750 Abs. 1 Satz)

Eine Zwangsräumung gegen einen Untermieter kann nicht vollstreckt werden, wenn nur Räumungstitel gegen den Hauptmieter vorliegt. Dieser Untermieter müsste für eine Vollstreckung ebenfalls im Urteil aufgeführt sein. (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18. Juli 2003, Az: XI a ZB 116/03)

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bezog sich auf eine Rechtsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart. In diesem Fall sollte eine Schuldnerin nach Urteil eines gerichtlichen Vergleichs ihre zu gewerblichen Zwecken genutzten Mieträume zum 30. Juni 2002 räumen. Als der Eigentümer die Zwangsräumung von einem Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen wollte, lehnte dieser aber ab, da sich herausstellte dass ein Teil der Räume bereits seit dem Jahre 1999 an eine GmbH
untervermietet war.

Die Frage nach der Rechtmäßigkeit des Zwangsvollstreckungsverfahrens konnte nicht geklärt werden, da dem Bundesgerichtshof und seinen Vorinstanzen die Untervermietung durch die Unternehmerin augenfällig nicht unrecht war. Zur Klärung eines solchen Falls müssen Erkenntnisverfahren eingeleitet werden, wobei der Eigentümer der Räume bei einer möglichen rechtsmissbräuchlichen Verzögerung der Vollstreckung durch den Mieter Gefahr läuft die Kosten hierfür selbst tragen zu müssen.

Der Anwalt eines Vermieters sollte dem Räumungsschuldner bei einem Räumungsvergleich sofort mitteilen, dass dieser die Mietsache alleine nutzen kann und kein Gewahrsam gegenüber Dritter, also gegenüber Untermietern besteht. Tut dies der Anwalt nicht, bleibt er dem Eigentümer die Kosten für evtl. entstandene Schäden durch Verzögerungen schuldig.

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