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Zufahrt: Kein Anspruch auf
unveränderte Zufahrtswege zum Grundstück
Das VG Neustadt verneinte das Recht auf eine unveränderte
Zufahrt zum Innenhof bzw. der Tiefgarage eines Mietshauses.
Genau das wollte aber die Eigentümergemeinschaft erreichen,
nachdem sich ihre Mieter über das problematische Einfahren
auf das Grundstück beschwert bei ihnen hatten.
Stein des Anstoßes war hier eine Haltestelle, die für die
Straßenbahn in der Mitte der am Haus vorbeiführenden Straße
gebaut worden war. Dadurch konnte das Grundstück nur durch
mehrmaliges Rangieren erreicht und nur noch aus einer
Richtung angesteuert werden. Die Richter hielten diesem
Einwand entgegen, dass der Gesetzgeber keinen Anspruch auf
einen unveränderten und auf alle Zeiten gültigen Erhalt
einer Zufahrt vorsehe und dass insbesondere in
Innenstadtlagen, wie in diesem Fall, mit Veränderungen
gerechnet werden müsse.
Das Recht auf eine zumutbare Zufahrt auf das Grundstück sei
durch die Errichtung der Haltestelle in vertretbarem Maße
beschnitten worden, wie das Gericht in seiner
Urteilsbegründung weiter ausführte. Die Zufahrt sei nach wie
vor gut zu erreichen, auch wenn ein der durchschnittliche
Autofahrer zwei- bis dreimal rangieren müsse, um auf das
Grundstück zu gelangen. Ein Sachverständiger bestätigte
zudem, dass ein Mieter mit jedem gewöhnlichen Pkw ein der
Lage sein müsste, notfalls auch rückwärts auf die Zufahrt zu
gelangen (Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil v. 13.03.2006,
Az. 3 K 723/05). |
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Zufahrt
Aus dem Mietvertrag ergibt sich, dass ein Mieter einen
rechtlichen Anspruch darauf hat, eine ausnahmslos freie
Zufahrt bzw. einen freien Zugang zu seiner Mietwohnung hat.
(Landesgericht Aachen 7. Zivilkammer, Urteil 22. März 1989,
Az: 7 S 591/88)
Die Nutzung eines befahrbaren Zugangs, der durch das
Wohngelände zum Wohnhaus führt, ist dann gestattet, wenn der
Mieter seinen PKW be- oder entladen muss. Es ist jedoch
nicht gestatten diese Zufahrt als Parkmöglichkeit zu nutzen,
hierfür ist schließlich ein zugewiesener Stellplatz bzw.
eine Garage zu benutzen. (Landesgericht Lübeck, Urteil 04.
Januar 1990, Az: 14 S 160/89 (NJW-RR 1990, 1353-1354)
Nutzt ein Mieter jahrzehntelang z.B. einen Garten oder die
Zufahrtsfläche eines Wohngeländes als Stellplatz für seinen
PKW, ist es notwendig dies im Mietvertrag vereinbart zu
haben, denn nur durch die lange Nutzung der Fläche als
Parkplatz, ergibt sich für den Mieter nicht das Recht die
Fläche als Stellplatz zu nutzen. Ist im Mietvertrag also
nicht erwähnt, dass der Mieter das Recht darauf hat, sein
Fahrzeug auf einer Zufahrtsfläche bzw. in einem Hof oder
einem Garten abzustellen, hat der Vermieter oder ein
Erwerber des Hauses das Recht die vermeidliche Stellfläche
räumen zu lassen und den Zugang abzusperren. (Amtsgericht
Trier, Urteil 27. Januar 2006 – 7 C 402/05 u. BGBG § 535
Abs. 1)
Mündliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
bezüglich zusätzlicher Vereinbarungen zum Mietvertrag sind
nicht rechtens, denn Ergänzungen zum Mietvertrag bedürfen
immer der Schriftform. So kann sich ein Mieter vor Gericht
nicht auf eine mündliche Vereinbarung mit dem Vermieter
berufen. Auch gilt es nicht als stillschweigende Zustimmung,
wenn der Vermieter jahrelang nichts gegen die Nutzung der
Fläche gesagt oder gar unternommen hat.
Das Landgericht Berlin entschied hingegen, dass eine vom
Mieter als Parkplatz genutzte Hoffläche, als
gemeinschaftliche Fläche der Wohnanlage, nicht unter Miete
gestellt werden darf, wenn ein Mieter die Fläche schon
geraume Zeit als Stellfläche für seinen PKW nutzt. Es ist
dem Vermieter nur aus wichtigem Grund gestattet, dem Mieter
die Nutzfläche zu entziehen. (Landgericht Berlin GE 92, 989) |
