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Wohnungsverkauf
Sobald ein Grundstück, ein
Gebäude oder eine Wohnung den Eigentümer wechselt, übernimmt
der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten aus einem
möglicherweise bestehenden Mietvertrag. Dies ist schon im
Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert, so heißt
es ausdrücklich „Kauf bricht Miete nicht“. Doch ist der neue
Grundbesitzer hinsichtlich Rechte und Pflichten des
Mietvertrags nicht der Rechtsnachfolger des bisherigen
Vermieters (§ 556 Abs. 1 BGB). SO gelten die
mietvertraglichen Vereinbarungen erst ab dem rechtmäßigen
Eigentumswechsel. Dies bedeutet, dass alle vor dem
endgültigen Kauf entstehenden Forderungen und Ansprüche beim
Verkäufer bleiben. Erst die nach dem Besitzerwechsel
entstehenden Forderungen fallen dem neuen Eigentümer zu.
Auch die vertraglichen Ansprüche des Mieters können von
diesem erst dem gesetzmäßigen Eigentümerwechsel, gegenüber
dem neuen Vermieter geltend gemacht werden.
(Bundesgerichtshof, Urteile 03. Dezember 2003 – VIII ZR
168/03, NJW 2004, 851 - II 1 / Urteil 19. Oktober 1988 –
VIII ZR 22/88, 451 - II 2b m.W. Nachw.)
Dieser Sachverhalt liegt auch dann vor, wenn ein Mieter
gegenüber seinem Vermieter einen Schadensersatzanspruch
geltend machen möchte. (Bürgerliches Gesetzbuch §§ 536a Abs.
1.3. Fall 280 Absatz 1.2.286)
Wenn sich hierbei ein Verzug bei der Beseitigung der Mängel
bis nach dem rechtsgültigen Eigentümerwechsel ergibt,
bleiben die Forderungen des Mieters bestehen. Die
Forderungen aus einem Mangel richtet sich jedoch nicht an
den Verkäufer eines Grundstücks, sobald dieses nach
rechtmäßig und endgültig den Eigentümer gewechselt hat. In
diesem Fall richten sich die Ansprüche des Mieters
ausschließlich an den neuen Eigentümer des Grundstücks. Für
diesen Fall muss der Verkäufer des Grundstücks dem Mieter im
Verzug sein. Eine Mögliche Kostenmäßige Mehrbelastung für
den Käufer ist tragbar, da dieser schon vor Eintritt in den
Kaufvertrag hätte den Grund gründlich prüfen lassen können.
Ebenso wurde am Bundesgerichtshof entschieden, dass ein
solcher Verhalt zu den Risiken eines Grunderwerbs gehöre.
(Bundesgerichtshof, Urteil 09. Februar 2005 – VIII ZR 22/04)
Es ist immer zu beachten, dass ein Käufer eines Grundstücks
o. ä. immer erst dann rechtmäßiger Eigentümer ist, wenn sein
Name im Grundbuch eingetragen wurde. Der Verkäufer eines
Grundstücks ist, bis auf seltene Ausnahmen, nicht dazu
berechtigt ein bestehendes Mietverhältnis zu kündigen, denn
ein Verkauf ans sich ist nie gleich ein Kündigungsgrund.
Wer als Käufer eine Eigentumswohnung selbst beziehen möchte,
sollte mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen,
falls diese Maßnahme nicht bereits vom Verkäufer eingeleitet
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