Wohnungsübergabe
Wenn beide Parteien beim Ein- und Auszug ein Abnahmeprotokoll anfertigen, lassen sich viele Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter umgehen. Vorlagen können zum Beispiel im Internet unter www.Mieterbund.de kostenlos heruntergeladen werden. Anhand des Protokolls kann man den Zustand der Wohnung aufnehmen und per Foto Einzelheiten dokumentieren. Bei der letzten Begehung vor dem Auszug sollten zwei Ausfertigungen des Wohnungsübergabeprotokolls von beiden Parteien unterschrieben werden.

Verjährung von Schadensersatzansprüchen
Der Bundesgerichtshof entschied im Oktober 2011, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters aufgrund von Schäden an Mieträumen erst ab der ordnungsgemäßen Übergabe innerhalb von sechs Monaten verjähren.

Im verhandelten Fall verklagte ein Vermieter seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz aufgrund von Schäden in den Mieträumen. Der Mieter hatte Anfang Juli 2007 das Mietverhältnis fristlos gekündigt und bot dem Vermieter an, die Wohnung zurückzugeben. Dies lehnte der Vermieter an, woraufhin der Mieter die Wohnungsschlüssel in den zu seiner Mietwohnung gehörenden Briefkasten warf. Vermieter und Mieter führten erst Anfang Oktober 2007 eine „offizielle“ Wohnungsübergabe durch. Der Vermieter beantragte dann im März 2008 einen gerichtlichen Mahnbescheid gegen den Mieter. Mit ihm forderte er Schadensersatz für von diesem verursachte Schäden in der Wohnung ein. Daraufhin berief sich der Mieter auf Verjährung und machte geltend, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits Ende Juni 2007 begann – nämlich zu dem Zeitpunkt, als er dem Vermieter die Rückgabe der Wohnung angeboten hatte.

Jedoch entschied der BGH das die Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht verjährt waren. Entsprechend dem § 548 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mieträume, wenn er diese zurückerhält. Grundsätzlich würde die Rückgabe voraussetzen, dass der Vermieter uneingeschränkt in die Lage versetzt wird, den Mietgegenstand auf das Vorhandensein von Schäden zu prüfen. Durch die Beendigung eines Mietverhältnisses wird der Beginn der kurzen Verjährung noch nicht eingeleitet. Die Verjährung begann im verhandelten Fall also erst Anfang Oktober 2007, da der Vermieter die Mietwohnung erst an diesem Tag tatsächlich zurückerhalten hat.

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet eine Mietwohnung unverzüglich auf Wunsch des Mieters zurückzunehmen. Der Mieter konnte sich nicht darauf berufen, die Wohnung bereits zuvor zurückgegeben zu haben, da er mit dem Vermieter einen Übergabetermin vereinbart und diesen durchgeführt hatte.

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