Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter bzw.  Eigentümer
Ein Wohnungsbesitzer braucht einen konkreten Anlass, um seine Wohnung besichtigen zu können. In einem Prozess sprach ihm das Amtsgericht Bonn kein Recht zu, routinemäßig die Wohnung zu besuchen (Az. 5C 275/04). der Vermieter pochte zwar auf den Mietvertrag, der den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtete. Deshalb müsse er auch Routinekontrollen zur Untersuchung der Wohnung dulden. Das sahen die Bonner Richter anders. In ihrem Urteil betonten sie das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz der überlassenden Räume. Und das werde weder durch Klauseln im Mietvertrag noch durch die Rechte des Vermieters als Eigentümer eingeschränkt.

Vermieter - Vor Wohnungsbesichtigung Termin vereinbaren
Aus einem Urteil des Amtsgericht Hamburg geht hervor: Eine Klausel, die vorsieht, dass ein Vermieter die Wohnung unangekündigt besichtigen darf, ist unwirksam. In diesem Fall hatte der Vermieter die Wohnung bereits zwei Mal besichtigt. Bei der zweiten Besichtigung war sogar ein Architekt anwesend. Eine dritte Besichtigung wurde daraufhin von den Mietern verweigert. Der Vermieter klagte mit der Behauptung, er hätte den Fußboden kontrollieren müssen. Des Weiteren berief er sich auf § 19 des Mietvertrages, in dem es hieß, er könne die Wohnung auch ohne vorherige Terminabsprache besichtigen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab mit der Begründung, eine mietvertragliche Regelung auf Besichtigungsrecht sei unwirksam. Außerdem wies es eine weitere Besichtigung dieser Wohnung zurück. Es bestand kein Anspruch, da sich der Vermieter nicht auf § 19 des Mietvertrages berufen kann. Diese Klausel ist gemäß § 307, Absatz 1 Bundesgesetzbuch, unwirksam. Sie würde die beklagten Mieter benachteiligen da nach deren Angaben eine Besichtigung des Vermieters ohne Ankündigung verlangt werden könnte. Der Vermieter kann somit nicht gegen das Grundrecht der Mieter auf Unverletzlichkeit der Wohnung verstoßen (Artikel 13 GG). Wenn es im Sinne der Objektbewirtschaftung ist, hat der Vermieter grundsätzlich das Recht zur Besichtigung der Wohnung.

In Ausnahmefällen hat der Vermieter auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht. Dafür müssen besondere Umstände vorliegen. Darunter ist zu verstehen, dass eine Besichtigung im Interesse einer Objektbewirtschaftung besteht. Allerdings muss die Besichtigung dann angekündigt und schonend ausgeführt werden. Dahingestellt sei hier der Zustand des Bodens, vielmehr hätte der Vermieter die einzelnen Besichtigungsgründe bündeln können, um sie dann in einem einzigen Termin in Augenschein zu nehmen. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 23.02.2006, Aktenzeichen: 49 C 513/05

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