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Zur
Formfreiheit der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts
des Mieters
In einem vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes zu
entscheidenden Fall hatte der Kläger einen Kaufvertrag über
eine Eigentumswohnung geschlossen, die im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses vermietet war. Nach § 570b BGB steht dem
Mieter in diesem Fall, wenn das Wohnungseigentum - wie hier
- nach der Überlassung der Wohnung an ihn begründet wurde,
ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Nachdem der Mieter auf
dieses Recht hingewiesen worden war, setzte sich die
beklagte Wohnungsbaugesellschaft, die sich schon vorher für
die Wohnung interessiert hatte, mit ihm in Verbindung.
Beide kamen überein, daß der
Mieter sein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem
Vorkaufsrecht erworbenen Ansprüche sodann an die Beklagte
abtreten sollte. Dementsprechend machte der Mieter mit
schriftlicher Erklärung von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch
und trat seine Ansprüche an die Beklagte ab.
Der Kläger hat die Beklagte, die zwischenzeitlich im
Grundbuch eingetragen ist, auf Schadensersatz in Anspruch
genommen und Übereignung der Eigentumswohnung Zug um Zug
gegen Zahlung des Kaufpreises verlangt. Die Vorinstanzen
haben einen Schadensersatzanspruch des Klägers verneint und
die Klage abgewiesen.
In der Revisionsinstanz ging der Streit der Parteien nur
noch darum, ob die Ausübung des Vorkaufsrechtes unwirksam
ist, so daß der Kläger aus abgetretenem Recht des Verkäufers
Rückübertragung der Eigentumswohnung verlangen kann. Dabei
stellte sich die Frage, ob die Erklärung des Mieters, mit
der dieser von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat,
der nach § 313 Satz 1 BGB für den Grundstückskaufvertrag
erforderlichen notariellen Beurkundung bedurft hätte. Der
Senat hat diese in der Instanzrechtsprechung und im
Schrifttum unterschiedlich beurteilte Frage verneint.
Die Formfreiheit der Erklärung ergibt sich aus § 505 Abs. 1
Satz 2 BGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der
für den Kaufvertrag bestimmten Form unterliegt. Diese
Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das
rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 504 ff.
BGB; auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters findet
sie jedoch – wie sich bereits aus den Gesetzesmaterialien zu
§ 570b BGB ergibt – entsprechende Anwendung.
Eine einschränkende Auslegung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB
dahingehend, daß die Ausübung des gesetzlichen
Vorkaufsrechts des Mieters ebenso wie der zugrundeliegende
Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung zu
unterstellen sei, ist auch unter Berücksichtigung des
Schutzzwecks des § 313 Satz 1 BGB nicht geboten. Zwar
schützt diese Vorschrift nach der Gesetzesänderung zum 1.
Juli 1973 nicht mehr nur den Verkäufer von Grundeigentum,
sondern auch den Grundstückskäufer vor dem Eingehen
übereilter Verpflichtungen. Soweit der historische
Gesetzgeber bei Abfassung des § 505 BGB diesen Gesichtspunkt
noch nicht in seine Erwägung mit einzubeziehen vermochte,
führt dies nicht zu einer anderen Beurteilung. Nach Änderung
des § 313 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber weder bei der
späteren Einfügung des § 570b BGB noch bei der Schaffung des
§ 2b Wohnungsbindungsgesetz, dem die Vorschrift des § 570b
BGB nachgebildet ist, Veranlassung gesehen, die Regelung in
§ 505 Abs. 1 Satz 2 BGB dem erweiterten Schutzzweck des §
313 Satz 1 BGB insoweit anzupassen. Angesichts der
rechtspolitischen und praktischen Bedeutung, die der
Entscheidung über die Formbedürftigkeit von Erklärungen
zukommt, wäre dies aber erforderlich, zumindest zu erwarten
gewesen.
Schließlich ist der Mieter, der sein Vorkaufsrecht ausübt,
nicht in gleichem Maße schutzbedürftig wie ein
rechtsgeschäftlicher Erwerber von Grund- und
Wohnungseigentum. Der Mieter kennt nämlich in aller Regel
aufgrund der mietvertraglichen Nutzung der Wohnung die Vor-
und Nachteile des Kaufgegenstandes und wird daher auch die
Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises einschätzen
können. Zudem ist er durch die ihm in entsprechender
Anwendung des § 510 Abs. 2 BGB zustehende Ausübungsfrist von
zwei Monaten vor einer übereilten Entscheidung geschützt. Er
erhält dadurch die Gelegenheit, die Vertragsbedingungen im
einzelnen – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme von Rechtsrat
– zu prüfen und die Finanzierung des Erwerbs
sicherzustellen.
Urteil vom 7. Juni 2000 - VIII ZR 268/99, Karlsruhe, den 7.
Juni 2000, Bundesgerichtshofs |
