Vorkaufsrecht
Sofern sich ein Vermieter dazu entschließt, aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung zu machen, so hat der bisherige Mieter per Gesetz ein automatisches Vorkaufsrecht. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine bereits als Eigentumswohnung deklarierte Wohnung bisher vermietet wurde und zu einem beliebigen späteren Zeitpunkt verkauft wird.

Das Vorkaufsrecht sichert dem Mieter die Möglichkeit zu, die Wohnung zu denselben Konditionen als Käufer aufzutreten, wie dies ein beliebiger Dritter tun würde. Der Mieter muss dem Vermieter also mindestens den Kaufpreis zahlen, den er bei einem anderweitigen Verkauf erhalten würde.
Über die Art und den Umfang dieser Konditionen gibt der bereits vorhandene und abgeschlossene Kaufvertrag zwischen dem Vermieter und dem Drittinteressenten Auskunft. Denn nur wenn ein Kaufvertrag bereits unterschrieben ist, kann das Vorkaufsrecht angewendet werden. Ansonsten steht es dem Vermieter natürlich frei, seinem Mieter ein unverbindliches Angebot für den Kauf der Wohnung zu unterbreiten.

Für die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts bedarf es der Schriftform, nicht jedoch der notariellen Beurkundung. Schadensersatzforderungen von um das Vorkaufsrecht gebrachten Mietern können auf Vermieter zukommen, wenn der Kaufvertrag mit einem Dritten ohne deren Wissen abgeschlossen wurde und der neue Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Ein solcher Eintrag kann leider nicht mehr revidiert werden. Das Vorkaufsrecht kann von Mietern nicht in Anspruch genommen werden, wenn anstatt einzelner Wohnungen das komplette Haus verkauft werden soll, in dem sich die Mietwohnungen befinden.

Die Frist für das Vorkaufsrecht beträgt in der Regel zwei Monate, bei Sozialwohnungen oder ähnlichen Einrichtungen ein halbes Jahr.

Vorkaufsrecht
Hat ein Käufer ein Vorkaufsrecht vertraglich erworben und ist dies notariell beglaubigt, hat dieser das Recht in einen Kaufvertrag einzutreten, auch wenn eine Immobilie o. ä. bereits an einen dritten veräußert wurde. Der Vorkäufer ist hierbei dazu verpflichtet alle vertraglichen Bedingungen ohne Nachverhandlungen anzunehmen und zu erfüllen. Ein Vorkaufsrecht bedeutet jedoch nicht, dass der Verkäufer die Immobilie nicht als einziges oder gar als erstes dem Vorkäufer anbieten muss. Möchte der Vorkäufer in einen Kaufvertrag eintreten ist dessen einseitige Willenserklärung vor einem Notar ausreichend.

Ist das Vorkaufsrecht ein Teil eines Mietvertrages, so ist dieser nach BGB in gesamter Form von notariell beglaubigen zu lassen. Wird ein solcher Mietvertrag nicht notariell beglaubigt, ist er im Zweifelsfall vollständig nichtig. (§§ 139, 125 BGB / BGH DWW 94,283 / Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil 25.03.2003 WM 3/2005 S. 194)

Als „Dingliches Recht“ kann das Vorkaufsrecht in ein Grundbuch eingetragen werden, damit das Recht auf eine Immobilie abgesichert und für jeden offenkundig ist. Dieses Vorkaufsrecht gilt dann gegenüber jedem Dritten, wobei Zwangsversteigerungen allerdings eine Ausnahme bilden.

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat ein Mieter automatisch das Vorkaufsrecht, wobei es egal ist ob es sich bei der Immobilie um Privatbesitz oder um öffentlichen Besitz handelt. Zum Teil werden Vorkaufsrechte gesetzlich angeordnet, so hat z. B. eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht auf alle zum Verkauf stehenden Grundstücke innerhalb ihrer Gemarkung.

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