Vermieterpfandrecht
Der Vermieter hat durch das Vermieterpfandrecht die Möglichkeit, sich gegen ausbleibende Zahlungen des Mieters abzusichern. Der Mieter hat sich durch Abschluss des Mietvertrags z.B. zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ein weiterer Anspruch des Vermieters kann durch Schadensersatzzahlungen entstehen, zu denen der Mieter gerichtlich verpflichtet wurde.

Er kann im Rahmen des Vermieterpfandrechts sämtliche Sachen des Mieters pfänden, die nicht generell von der Pfändung ausgeschlossen sind, dazu gehören z.B. das Bett oder das TV-Gerät.

Voraussetzung ist weiterhin, dass der Mieter auch tatsächlich Eigentümer der zur Pfändung anstehenden Sachen ist. Die einzige Möglichkeit des Mieters die Pfändung zu verhindern ist das Leisten einer Sicherheit in Höhe der Forderungen des Gläubigers, in diesem Fall des Vermieters.

Vermieterpfandrecht,
Wegen nicht gezahlter Mieten hatte im Beispielfall ein Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages zwei Solarien seines Mieters aus den Mieträumen entfernt und in sein Lager bringen lassen. Vom Vermieter verlangte der Mieter daraufhin die Herausgabe der einbehaltenen Gegenstände. Auf sein Vermieterpfandrecht berief sich somit der Vermieter.

Dass ein Herausgabeanspruch des Mieters nicht besteht, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart zu Gunsten des Vermieters. Die Richter argumentierten, dass der Vermieter die Sonnenbänke aufgrund des ihm zustehenden Vermieterpfandrechts zurecht hat entfernen lassen. Durch die Wegnahme war das Pfandrecht des Vermieters zwar erloschen (grundsätzlich erlischt ein Vermieterpfandrecht, wenn Gegenstände eines Mieters vom Mietgrundstück entfernt werden), jedoch erfolgte hier die Entfernung, da der Vermieter die Gegenstände verwerten wollte, um die Schulden des Mieters zu tilgen (OLG Stuttgart, Urteil vom 20.3.2008, Az. 13 U 139/07).

Vermieterpfandrecht
Für jegliche Art von Mietverhältnissen gilt nach § 562 BGB, dass der Vermieter ein Pfandrecht an allen Wertsachen eines Mieters hat. Gewerbliche Mietverhältnisse bilden hier keine Ausnahme. Pfandrecht bedeutet für einen Gläubiger, in diesem Fall der Vermieter, das Recht sich bei offenen Forderungen an den gepfändeten Waren des Mieters bedienen zu dürfen, um seine Außenstände damit einzuholen. Dies heißt jedoch nicht dass dieser die gepfändeten Gegenstände an irgendeinen Dritten veräußern darf, er muss sich bei Verkauf der Ware an strenge Vorschriften der Gesetzgebung halten. Genauer gesagt darf er ausschließlich über einen speziell hierfür zugelassenen Auktionator, im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung, verkaufen wobei er dem Mieter den Verkauf der Sachen rechtzeitig androhen muss. Wenn die gepfändeten Sachen einen Markt- oder Börsenpreis haben, können diese, ebenfalls über einen Auktionator, über einen Verkauf aus freier Hand veräußert werden.

Die Veräußerung der gepfändeten Waren kann jedoch ausschließlich dann erfolgen, wenn der Mieter der tatsächliche Eigentümer der Güter ist. Oft ist es der Fall, dass z.B. bei einem Ratenkauf, das Eigentum noch nicht an den Besitzer (in diesem Fall an den Mieter) übergegangen ist.

Gepfändet werden können grundsätzlich alle sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände außer z.B. Wertpapiere, Sparbücher oder Dinge mit emotionalem Wert, wie Fotos oder persönliche Briefe.

Ein Pfandrecht ist nicht mehr gegeben, sobald die Außenstände des Vermieters durch die Veräußerung der gepfändeten Ware oder eines Teiles dessen getilgt ist oder, wie es in der Praxis die Regel ist, durch die Zahlung eines gewissen Betrages vom Mieter, der beispielsweise durch einen Vergleich festgelegt wurde.

Mittlerweile bezieht sich das Mietpfandrecht nicht mehr auf alle Gegenstände, die sich in den Wohnräumen des Mieters befinden, denn seit der Mitrechtsreform im November 2001 dürfen nur noch die Waren gepfändet werden, die ein Mieter nicht unbedingt zu einer probaten Führung seines Haushalts benötigt.

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