Überbelegung
Nach dem Zweiten Weltkrieg kam es in Deutschland zu einem Engpass in Sachen Wohnraum, sodass auch große Familien in einer Ein- oder Zweizimmerwohnung leben musste. Heute würde man von einer Überbelegung der Wohnung sprechen, die immer dann gegeben ist, wenn pro Person kein ausreichender Wohnraum zur Verfügung steht. Die Rechtssprechung in Deutschland vertritt die Ansicht, dass für zwei Personen mindestens ein Raum vorhanden sein sollte und dass jeder Person neun bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten.

Sind diese Werte unterschritten, spricht man von einer Überbelegung. Der Vermieter kann in diesem Fall unter Umständen eine fristlose Kündigung aussprechen. Dieser Ansicht war das Landgericht München I (Az.: 14 S 20709/01). Im konkreten Fall ging es darum, dass eine dreiköpfige Familie Drei-Zimmer-Wohnung anmietete, die über eine Wohnfläche von 58 Quadratmetern verfügte. Im Laufe der Zeit zogen insgesamt noch sieben Familienmitglieder mit ein. Eindeutig waren zehn Personen auf einer Fläche von 58 Quadratmetern zu viel und die fristlose Kündigung des Vermieter konnte durchgesetzt werden.

Überbelegung
Sind in einer Wohnung sehr viele Menschen untergebracht, kann von einer Überbelegung die Rede sein. In diesem Fall kann dem Vermieter das Recht zu einer fristlosen Kündigung des Wohnraummietvertrags eingeräumt werden. In einem konkreten Fall waren in einer 78 Quadratmeter Wohnung sieben Personen untergebracht. Der Vermieter berief sich auf die Klausel der Überbelegung und sprach die Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Das Landgericht Kempten gab dem Vermieter Recht und begründete die Entscheidung mit dem Anspruch an die Mindestgröße und Belegung von Wohnraum. In Verordnungen wird häufig gefordert, sechs Quadratmeter Wohnraum für Kinder zu berücksichtigen und zehn Quadratmeter für Erwachsene, was in manchen Bundesländern auch zwölf Quadratmeter für Erwachsene ausmacht (vgl. LG Kempten Urteil vom 26. Juli 1995, Az: 5 S 1276/95).

Überbelegung der Wohnung
Ein Kündigungsgrund für die Überbelegung einer Wohnung liegt immer erst dann vor, wenn die Interessen eines Vermieters missachtet werden und somit stark beeinträchtigt sind. Dies ist dann der Fall, wenn sich die Überbelegung beispielsweise auf die Bausubstanz eines Gebäudes auswirkt. Bei einem Fall des Bundesverfassungsgerichts handelte es sich um vier Erwachsene, die mit ihren drei Kindern von Zeit zu Zeit in einer ca. 70 qm großen 4-Zimmer-Wohnung lebten. Das Gericht entschied damals, dass obwohl sich die Anzahl der Bewohner nicht mit der Anzahl der Räume und der Quadratmeterzahl decke, die Interessen des Vermieters zu jedem Zeitpunkt gewahrt waren, da sich die Personen rechtmäßig und nur Zeitweise in der Wohnung aufhielten.

(Quelle: Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 18. Oktober 1993, Az: PVR 1335/93) Die Urteile zu Überbelegungen von Wohnräumen fallen sehr unterschiedlich aus. Es kann jedoch als Richtlinie die in Verordnungen häufig geforderte Mindestgröße von 10 – 12 qm für eine erwachsene Person und ca. 6 qm für ein Kind herangezogen werden.
 

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