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Teilinklusivmiete
Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei
Vereinbarung einer Teilinklusivmiete. Der unter anderem für
das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung zur Erhöhung von
Bruttokaltmieten, die der Vermieter mit einem Mietspiegel
begründet, der Nettomieten ausweist, fortgeführt. Dem heute
verkündeten Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die
Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer
Wohnung in Düsseldorf. Der Mietspiegel der Stadt Düsseldorf
weist Nettomieten aus. Der Mietvertrag der Parteien sieht
eine Teilinklusivmiete vor, mit der - abgesehen von
Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie
Kabelgebühren – auch die Nebenkosten abgegolten sind.
Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 verlangte die Klägerin
von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der
bisherigen Miete von monatlich 575,50 € (zuzüglich der
Kosten der Beheizung, Be- und Entwässerung, Kabelgebühren
sowie eines "Wertzuschlags" in Höhe von monatlich 36,26
wegen einer früher durchgeführten Modernisierungsmaßnahme,
den die Mieter zusätzlich zur Miete zahlten) auf monatlich
690,60 € ab dem 1. Januar 2005. Die Klägerin gab dabei an,
dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche
Betriebskosten in Höhe von 0,67 €/m² entfielen. Die
Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das
Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung
gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der
Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen; es hat
gemeint, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend
begründet und deshalb bereits formell unwirksam sei, weil
die Klägerin den auf die Wohnung der Beklagten entfallenden
Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum
nicht konkret ausgewiesen habe.
Dem ist der Bundesgerichtshof entgegengetreten. Er hat
erneut entschieden, dass die Angabe eines pauschalen
Betriebskostensanteils im Mieterhöhungsverlangen der
formellen Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht
entgegensteht, sondern allein dessen materielle Berechtigung
betrifft. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen
Betriebskosten kommt es ohnehin dann nicht an, wenn selbst
die erhöhte Teilinklusivmiete – wie hier – noch unterhalb
der ortsüblichen Nettomiete liegt.
Der formellen Wirksamkeit
des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht entgegen, dass
die Klägerin eine frühere Mieterhöhung wegen einer
Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete von 575,50 €
eingerechnet hat, sondern diese frühere Mieterhöhung in Form
eines gesonderten "Wertverbesserungszuschlags" neben der
Ausgangsmiete erhalten geblieben ist. Eine solche
Mieterhöhung wird zwar Bestandteil der Grundmiete und kann
nicht statt dessen als "Zuschlag" neben der Miete deklariert
werden. Folglich hätte die Klägerin den "Wertzuschlag" zu
der Ausgangsmiete ihres Mieterhöhungsverlangens hinzurechnen
müssen. Die Nichteinrechnung ist aber lediglich ein
inhaltlicher Fehler, der nicht die Unwirksamkeit des
Mieterhöhungsverlangens zur Folge hat und sich hier im
Ergebnis nicht auswirkte.
Da der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer
Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € auch materiell
begründet ist, wie bereits das Amtsgericht entschieden hat,
war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil
aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das
amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. Urteil vom 10.
Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, AG Düsseldorf - Urteil vom
29. Juli 2005 - 41 C 4333/05 ./. LG Düsseldorf - Urteil vom
23. November 2006 - 21 S 362/05, Karlsruhe, den 10. Oktober
2007, Bundesgerichtshofs |
