Sonderkündigungsrechte
Die Sonderkündigungsrechte im Rahmen eines Mietverhältnisses bleiben auch von eventuell vereinbarten Kündigungsausschlüssen zwischen den Vertragsparteien unberührt. Dies gilt insbesondere für befristete Mietverträge, die die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nicht vorsehen.

Gründe für eine Sonderkündigung können sein:
Die Miete wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben. Hier kann innerhalb von zwei Monaten nach Bekannt werden der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Kündigung wird dann mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Diese Regelungen gelten für Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen entsprechend.
Mieter in Sozialwohnungen können bis zum dritten Tag des Monats kündigen, ab dem die Mieterhöhung wirksam wird. Das Mietverhältnis endet dann am Ende desselben Monats.

Ein weiterer Grund, der zur Sonderkündigung berechtigt, ist die Ankündigung einer Modernisierung durch den Vermieter. Die Kündigung muss dem Vermieter bis zum Ende des auf die entsprechende Ankündigung folgenden Monats zugehen. Wirksam wird die Sonderkündigung dann zum Ende des übernächsten Monats nach der Ankündigung. Die Modernisierung wird beispielsweise im Oktober angekündigt, der Mieter kann dann bis zum 30. November kündigen, wodurch das Mietverhältnis zum 31. Dezember endet.

Die Sonderkündigung ist darüber hinaus möglich, wenn der Vermieter die Zustimmung zu einer Untervermietung verweigert. Die entsprechende Frist beträgt drei Monate. Ein Staffelmietvertrag über 10 Jahre kann auf jeden Fall zum Ende des vierten Jahres gekündigt werden, danach ist zu jedem Zeitpunkt die ordentliche Kündigung möglich. In beiden Fällen beträgt die Frist drei Monate.

Sonderkündigungsrecht
Folgende räumliche Situation gab es im Beispielfall: eine Wäscherei und möblierte Zimmer für deren Auszubildenden gab es im Erdgeschosses eines Miethauses. Die Mieter wohnten im ersten Stock, während die Vermieter in der zweiten Etage lebten. Den Mietern wurde dann von den Vermietern gekündigt. Jedoch weigerten sich die Mieter die Wohnung aufzugeben. Dass die Kündigung weder wegen grober Vertragsverstöße ihrerseits noch wegen Eigenbedarfs der Vermieter gerechtfertigt war, entgegneten die Mieter den Vermietern. Dass die Vermieter zur Kündigung berechtigt waren, entschied daraufhin der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz.

Ein Sonderkündigungsrecht besteht demnach in kleinen Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten. Wenn die selbst in dem Mietshaus wohnen, können Vermieter dann leichter kündigen. Da die Räume der Auszubildenden nicht als Wohnungen anzusehen sind, sondern als unselbstständige Wohnräume, waren diese bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu berücksichtigen. Auch, wenn in einem Gebäude Gewerberäume vorhanden sind, gilt das Sonderkündigungsrecht. Dass diese Regelung auch auf gemischt genutzte Gebäude anzuwenden ist, entschieden die Karlsruher Richter (BGH, Urteil vom 25.6.2008, Az. VIII ZR 307/07).

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