Schriftform
Handelt es sich um die Schriftform, ist immer ein Dokument erforderlich, auf dem alle beteiligten Parteien unterschrieben haben. Demnach ist ein Kündigungsschreiben, dass per Fax geschickt wird nicht ausreichend. Wirksam wird die Kündigung damit immer erst dann, wenn sie im Original dem Empfänger zugeht. Was im Umkehrschluss bedeutet, dass die Kündigung per Telefax nicht wirksam ist, sodass auch die Kündigungsfrist nicht mit dem Zugang des Faxes beginnt, sondern erst mit der Zustellung des Originals. Im übrigen gilt dies für alle Willenserklärungen, die einseitig empfangsbedürftig sind, wenn im Gesetz hierfür ausdrücklich die Schriftform verlangt wird.

So entschied auch der Bundesgerichtshof, der 8. Zivilsenat im einem Urteil vom 30. Juli 1997, (Az: VIII ZR 244/96).  Wichtig ist aber an dieser Stelle zu wissen, dass dies nur bei Mietverträgen über Wohnraum der Fall ist. Handelt es sich um Gewerberäume, dann ist keine besondere Form für die Kündigung vorgeschrieben. Dies allerdings wiederum auch nur, wenn im Mietvertrag keine Formvorschrift definiert ist. Daher ist bei Kündigungen von Gewerberäumen auch die Kündigung per Fax ausreichend und mit Zugang sofort wirksam.

Schriftform: Berufung auf Erfordernis einer Schriftform kann gegen Treu und Glauben verstoßen
Im März 2011 entschied das Oberlandesgericht Bamberg, dass ein Vermieter treuwidrig handelt, beruft er sich auf eine fehlende Schriftform, auch wenn er eine für ihn vorteilhafte Vertragsänderung selbst angeregt hat. Im verhandelten Fall hatte ein Mieter über einen Gewerbemietvertrag Räumlichkeiten in einem Lebensmittel- und Getränkemarkt für einen Zeitraum von zehn Jahren angemietet. Während des Mietverhältnisses kam es zu einem Wechsel des Vermieters, der im Juli 2001 eine Vertragsänderung wünschte.

Durch die Änderung sollte der Vermieter nicht mehr verpflichtet sein, für die Beheizung der Mieträume verantwortlich zu sein. Der Mieter sollte stattdessen selbst einen Gasversorgungsvertrag abschließen. Beide Parteien einigten sich über diese Vertragsänderung, bei der aber das Schriftformerfordernis nicht eingehalten wurde. Der Vermieter kündigte später das Mietverhältnis vorzeitig und berief sich dabei auf den Schriftformmangel. Der Mieter war der Meinung, dass diese Kündigung nicht wirksam war und begründete dies damit, dass der Vertrag ursprünglich für zehn Jahre geschlossen wurde.

Das Oberlandesgericht Bamberg sprach sich dafür aus, dass es unerheblich ist ob das Schriftformerfordernis eingehalten wurde oder nicht. Um seine Kündigung zu ermöglichen durfte sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht auf die fehlende Schriftform berufen. Es ist ein treuwidriges Handeln, wenn der Vermieter eine für ihn vorteilhafte Vereinbarung später als Vorwand heranzieht, um sich von einem lästigen Mietvertrag zu lösen. Der Vermieter hatte die Vertragsänderung selbst gewünscht. Die mangelnde Schriftform war ihm zu gleichen Teilen zurechenbar.(OLG Bamberg, Urteil v. 02.03.11, Az. 3 U 182/10).

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