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Nebenkosten
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu
entscheiden, ob der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung
stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem
Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen, oder ob er statt
dessen auch die Kosten abrechnen darf, mit denen er selbst
im Abrechnungszeitraum belastet wird.
Der heutigen Entscheidung liegt im Wesentlichen folgender
Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin, die seit 1997 Mieterin
einer Wohnung der Beklagten ist, verlangt Erstattung ihrer
Meinung nach zuviel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen für
den Abrechnungszeitraum 2004. Die Parteien streiten um die
Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers. Während die
Beklagte gegenüber den Mietern nach dem Kalenderjahr
abrechnet, erhält sie ihrerseits jeweils im Sommer eine
Abrechnung ihres Wasserversorgers, die sich ungefähr auf die
vorangegangenen 12 Monate bezieht.
Die Beklagte rechnete gegenüber ihren Mietern für das
Kalenderjahr 2004 diejenigen Kosten als Wasser- und
Abwasserkosten ab, die sie im Jahr 2004 an den
Wasserversorger gezahlt hat (so genanntes Abflussprinzip),
nämlich die im Jahr 2004 fälligen Vorauszahlungen sowie eine
Nachzahlung, die sie aufgrund der im Sommer 2004 erteilten
Abrechnung zu leisten hatte.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagte nur die
Kosten des im Jahr 2004 tatsächlich verbrauchten
Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe (so
genanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip). Das
Berufungsgericht ist dem gefolgt und hat die Beklagte zur
Rückzahlung eines Teilbetrags der Nebenkostenvorauszahlungen
verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision
der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es der Beklagten
nicht verwehrt war, nach dem so genannten Abflussprinzip zu
verfahren. Sie durfte die von ihr selbst im Jahr 2004 an den
Wasserversorger geleisteten fälligen Zahlungen im
Abrechnungszeitraum 2004 anteilig auf die Klägerin umlegen,
auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für den
Wasserverbrauch und die Abwasserbeseitigung des Jahres 2003
bestimmt waren. Den hier maßgeblichen Vorschriften der §§
556 ff. BGB ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche
Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche
Zuordnung der Nebenkosten festlegt. Nach der vom
Berufungsgericht geforderten Abrechnungsweise hätte die
Beklagte jeweils den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen
oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf
die einzelnen Kalenderjahre aufteilen müssen. Der damit
verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht
zumutbar und wird von schutzwürdigen Interessen des Mieters
nicht gefordert. Auch die von der Beklagten verwendete
Abrechnungsmethode ermöglicht grundsätzlich eine
sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem auf die Kosten
abgestellt wird, mit denen der Vermieter vom Leistungsträger
im Abrechnungszeitraum belastet wird.
Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen
eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB)
gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem
Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall
keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin
der Beklagten war.
Die grundsätzliche Zulässigkeit der Abrechnung von
Nebenkosten nach dem so genannten Abflussprinzip hat der
Bundesgerichtshof auch in einem weiteren heute verkündeten
Urteil bejaht (VIII ZR 27/07).
Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, AG
Hohenschönhausen - Urteil vom 2. Juni 2006 - 2 C 492/06, LG
Berlin - Urteil vom 9. Januar 2007 - 65 S 172/06, Karlsruhe,
den 20. Februar 2008, Bundesgerichtshofs |
