Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen des Grundstückskäufers dulden
Ein Grundstückskäufer ist bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen einer Duldungspflicht des Mieters nach § 554 Abs. 2 und 3 BGB vorliegen, so der BGH mit Urteil vom 13. Februar 2008. Der Käufer hatte vorliegend ein Grundstück erworben. Er wurde vom Vermieter ermächtigt, bereits vor Eintragung im Grundbuch sämtliche, die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Hierauf kündigte der Erwerber den Mietern die Modernisierung seiner Wohnung unter Hinweis auf die zuvor erteilten Befugnisse an. Die Mieter wandten ein, dass der Kläger noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Der Senat gab dem Grundstückskäufer Recht. Das Bürgerliche Gesetzbuch lege den Vermieter grundsätzlich nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung selbst wahrzunehmen; vielmehr könne er auch Dritte ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben.

Zu beachten ist, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 und 3 BGB grundsätzlich davon abhängig ist, dass hierdurch eine Verbesserung der Wohnung erzielt wird.

Autor: Dietrich-Bethge Fundstelle: BGH, Urteil vom 13.02.2008, VIII ZR 105/07

Mieter muss für notwendige Modernisierungsmaßnahmen aufkommen
Über die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die der Vermieter nach Einbau von zwei Wasserzählern in die vermietete Wohnung durchsetzen wollte, stritt dieser mit seinem Mieter. Eine Modernisierung der Wohnung im Hinblick auf den Einbau von zwei Wasserzählern kündigte der Vermieter im Februar 2004 an. Nach Ansicht des Vermieters war die Installation der Wasserzähler erforderlich, da Bad und Küche über zwei getrennte Steigleitungen versorgt wurden. Obwohl dies nach späterer Begutachtung durch einen Sachverständigen nicht notwendig war, wurde beim Einbau in der Küche die Arbeitsplatte demontiert. Eine Mieterhöhung in Höhe von monatlich 12,10 € machte der Vermieter nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen geltend.

Der Mieter wollte allerdings lediglich einer Mieterhöhung von 7,18 € zustimmen. Dass die angesetzten Kosten der Modernisierung überhöht seien, entgegnete er dem Vermieter. Zu Gunsten des Mieters entschied daraufhin der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz. Unnötige Kosten, die bei einer Modernisierung anfallen, müssten vom Vermieter nicht getragen werden, so die Karlsruher Richter. Auch auf die Kosten für den Aus- und Einbau der Arbeitsplatte traf dies im Beispielsfall zu. Nur diejenigen Kosten, die durch einen Vermieter tatsächlich aufgewendet wurden und notwendig sind, sind im Rahmen einer Mieterhöhung ansatzfähig. Deshalb braucht der Mieter unnötige, überhöhte oder unzweckmäßige Kosten nicht zu erstatten (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 41/08; VIII ZR 84/08).

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