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Modernisierungsmaßnahmen
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz verspäteter
Modernisierungsmitteilung
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu
entscheiden, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung
(§ 559 BGB) davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die
beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate
vor deren Beginn mitgeteilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Der heutigen Entscheidung lag im Wesentlichen folgender
Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten sind Mieter einer
Wohnung im zweiten Obergeschoss in einem Mehrfamilienhaus
des Klägers in München. Mit Schreiben vom 18. August 2004
kündigte die Hausverwaltung den Beklagten eine
Modernisierung durch Einbau eines Personenaufzugs an; mit
den Arbeiten solle im September des Jahres begonnen werden;
die Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme werde
voraussichtlich 108,08 € monatlich betragen. Durch Schreiben
des Mietervereins vom 31. August 2004 erklärten die
Beklagten, sie duldeten die Maßnahme nur unter der
Voraussetzung, dass die Miete nicht erhöht werde. Ab
September 2004 wurde der Aufzug eingebaut. Mit Schreiben vom
22. Juli 2005 machte die Hausverwaltung für den Kläger eine
Mieterhöhung von 107,06 € monatlich ab Oktober 2005 geltend.
Mit der Klage hat der Kläger den Erhöhungsbetrag der Miete
für die Monate Oktober bis Dezember 2005 verlangt.
Unter den Parteien bestand allein Streit darüber, ob eine
Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist,
wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte
Modernisierungsmaßnahme dem Mieter entgegen § 554 Abs. 3
Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme
zugegangen ist und der Mieter ihr widersprochen hat. Das
Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der
Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur
Begründung im Wesentlichen ausgeführt, wenn der Vermieter
dem Mieter die beabsichtigte Maßnahme nicht fristgerecht
angekündigt habe, fehlten die Voraussetzungen für eine
Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers,
mit der er sein Zahlungsbegehren weiterverfolgt hat, hatte
Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine
verspätete Mitteilung nicht den Ausschluss des Rechts des
Vermieters zur Folge hat, die Miete nach einer
Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB zu erhöhen. Dies ergibt
schon ein Vergleich mit den Rechtsfolgen, die eintreten,
wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung
der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt.
Für diesen Fall ordnet das Gesetz in § 559b Abs. 2 Satz 2
Alt. 1 BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechts,
sondern lediglich eine Verschiebung des Beginns der
Mieterhöhung um sechs Monate an. Führt eine gänzlich
unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach
§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Verzögerung des
Eintritts der Mieterhöhung, kann eine erfolgte, wenn auch
verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter
nachteiligere Rechtsfolge auslösen.
Die dreimonatige
Ankündigungsfrist dient dem Zweck, dem Mieter ausreichend
Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-)Maßnahme
einzustellen und sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er
diese dulden und die damit verbundene Mieterhöhung hinnehmen
oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz
2 BGB Gebrauch machen will. Zweck der Ankündigungsfrist ist
es dagegen nicht, dem Vermieter im Falle einer verspäteten
Mitteilung die Umlegung der Kosten einer von ihm
durchgeführten Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter im
Rahmen des § 559 BGB zu versagen.
Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, AG München,
Urteil vom 3. April 2006 - 424 C 34946/05, LG München,
Urteil vom 30. November 2006 - 31 S 8758/06, Karlsruhe, den
19. September 2007. Bundesgerichtshofs
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