Keine Modernisierung zur Weihnachtszeit
Zwischen dem 12. Dezember und dem 22. Dezember muss ein Mieter keine Baumaßnahme zur Modernisierung dulden, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes das Amtsgericht Köln (215 C 293/93).

Nach Darstellung des Mieterbundes hatte der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung einschließlich Gaszuleitung aus dem Keller geplant. Als Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hatte er den 12. Dezember in seinem Ankündigungsschreiben genannt und die voraussichtliche Dauer mit zehn Tagen, bis zum 22. Dezember, angegeben.

Zu diesem Zeitpunkt, meint das Amtsgericht Köln, muss ein Mieter den Heizungseinbau nicht dulden. Der vorgesehene Zeitraum vom 12. Dezember bis 22. Dezember, in der Vorweihnachtszeit bis zwei Tage vor Weihnachten, ist unzumutbar. Sofern es überhaupt zu einem pünktlichen Abschluss der Arbeiten gekommen wäre, hätten die Arbeiten für erheblichen Schmutz in der Wohnung des Mieters gesorgt.

Dass dies in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht geduldet werden muss, bedarf nach Ansicht des Kölner Gerichts keiner Erörterung. Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht

Modernisierung Wohnung
Im Dezember kündigte eine Vermieterin für den März Modernisierungen in der Wohnung eines Mieters an. Ende März sollten die Arbeiten fertig sein. Als es dann im Sommer endlich losgehen sollte, streikten die Mieter. Die Vermieterin wollte sie gerichtlich dazu zwingen, die Arbeiten durchführen zu lassen. Vor dem Amtsgericht Berlin Mitte hatte sie dabei aber kein Glück. Die Richter: Ein Mieter muss durch die Ankündigung der Modernisierung in die Lage versetzt werden, sich darauf einzustellen. Lässt der Vermieter danach mehr als drei Monate verstreichen, können die Mieter nicht dazu gezwungen werden, die Handwerker in die Wohnung zu lassen (Az. 16 C 323/06).

Modernisierung Grundbucheintrag
Auch wenn Sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, kann schon modernisiert werden. In einem Beispielfall ermächtigte der Verkäufer eines Mietshauses den Käufer dazu, bereits vor der Übertragung des Eigentums Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Daraufhin kündigte der Käufer den Mietern Arbeiten zur Modernisierung an. Um die Modernisierung zu verhindern, verweigerten die Mieter jedoch den Zutritt zu
ihren Wohnungen. Dass das Mietrecht den Vermieter nicht darauf festlegt, Modernisierungen der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst durchzuführen, entschied dazu der Bundesgerichtshof (BGH). Auch ein Dritter kann dazu vom Vermieter ermächtigt werden und ist somit bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt Mietwohnungen zu modernisieren. Die Mieter müssen die geplanten Umbaumaßnahmen dulden (BGH, Az. VIII ZR 105/07).

Keine Modernisierung, wenn Miete später zu hoch ausfällt
Zu einer monatlichen Kaltmiete von 235,98 €, mietete ein Mieter Anfang 2001 eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Umfangreiche Modernisierungs-arbeiten wurden dann im Sommer 2006 vom Vermieter angekündigt. Diese sollten unter anderem eine Verbesserung der Trittschalldämmung, das Verfliesen von Bad und Küche den Einbau einer modernen Einbauküche sowie eine Modifizierung der Raumaufteilung beinhalten. Dabei sollten Trennwände im Hinblick auf die neue Raumaufteilung gesetzt werden. Außerdem veranlasste der Vermieter den Einbau isolierverglaster Fensterr und verbesserte die Wärmedämmung. Dann sollte die im Anschluss an die Modernisierung zu zahlende Kaltmiete 830 € betragen. Dass ihm eine Miete in Höhe von 830 € bei einem monatlichen Nettoeinkommen in Höhe von 2.062 € nicht zuzumuten sei, entgegnete der Mieter.

Dies wurde dem Mieter dann vom Berliner Amtsgericht bestätigt. Weil die angekündigten Modernisierungsarbeiten für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellten, wurde die Klage des Vermieters auf Duldung der Modernisierung abgewiesen. Wenn die Modernisierung unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, entfällt die Duldungspflicht eines Mieters. Unter Berücksichtigung muss dabei auch die finanzielle Zumutbarkeit der künftigen Miete genommen werden. Obwohl der Mieter eine Wohnung mit einem einfachen Standard und geringer Miete gewählt hatte, machte die zu erwartende Miete mehr als 40% seines Nettoeinkommens aus. Schließlich hätte die vom Vermieter geplante Modernisierung eine vollständige Umgestaltung der Wohnung zur Folge gehabt. Wenn sie in eine unverhältnismäßige Mieterhöhung mündet, muss ein Mieter eine solche Maßnahme nicht dulden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.5.2008, Az. 3 C 49/07).

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