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Bundesgerichtshof entscheidet über den Verlust des Rechtes
zur Minderung der Wohnungsmiete nach neuem Mietrecht
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte über die Frage zu
entscheiden, ob ein Mieter das Recht, die Miete wegen eines
Mangels der Wohnung zu mindern, verliert, wenn er die Miete
über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos
weiterzahlt. In dem dem Senat vorliegenden Fall hatte der
Mieter wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden
Lärmbelästigung seit September 1999 die Miete monatlich um
69,90 DM gemindert. Die Vermieterin war der Auffassung, der
Mieter habe das Recht zur Minderung der Miete verloren, weil
er erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals
diesen Zustand gerügt hatte. Mit ihrer Klage hat sie die bis
einschließlich September 2001 aufgelaufenen Mietrückstände
geltend gemacht.
Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes,
die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre
1936 zurückging und bei den Instanzgerichten einhellige
Zustimmung gefunden hatte, verlor der Mieter in einem
solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete.
Allerdings war diese Fallgestaltung in den mietrechtlichen
Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht geregelt;
die Rechtsprechung ging deshalb davon aus, daß das Gesetz
insofern eine Lücke aufweise, die durch die entsprechende
Anwendung des § 539 BGB in der bis zum 31. August 2001
geltenden Fassung zu schließen sei. Nach jener Vorschrift
konnte der Mieter die Miete nicht wegen eines von Anfang an
vorhandenen Mangels der Mietsache herabsetzen, wenn ihm der
Mangel bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt
war. Der dieser Bestimmung zugrundeliegende Gedanke war nach
Ansicht des Bundesgerichtshofes auch für die Minderung wegen
eines nachträglich aufgetretenen oder bekannt gewordenen
Mangels sinngemäß heranzuziehen.
Der im August 2000 beschlossene Regierungsentwurf zur Reform
des Mietrechts hat in der Begründung zu § 536b BGB n.F., der
von geringen sprachlichen Anpassungen abgesehen im
wesentlichen unverändert an die Stelle des § 539 BGB a.F.
treten sollte, in bewußter Abkehr von der bisherigen
Rechtsprechung ausgeführt, daß in den Fällen, in denen ein
Mangel - wie in dem jetzt vom Bundesgerichtshof
entschiedenen Sachverhalt - erst im Laufe des
Mietverhältnisses entsteht, grundsätzlich nur noch § 536c
BGB n.F., der dem früheren § 545 BGB entspricht, anzuwenden
ist. Danach ist der Mieter nur dann und solange an der
Minderung der Miete gehindert, als er den Mangel dem
Vermieter nicht anzeigt. Die der bisherigen Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes zugrundeliegende Analogie zu § 539
BGB a.F. - jetzt § 536b BGB - sollte nach der Vorstellung
des Regierungsentwurfs damit für die Zukunft erkennbar
ausgeschlossen sein.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, daß es auch
bei laufenden Mietverhältnissen für die Zeit bis zum
Inkrafttreten des neuen Mietrechts am 1. September 2001 bei
der bisherigen Rechtslage verbleibt. Das bedeutet, daß die
analog § 539 BGB a.F. bis zu diesem Zeitpunkt erloschenen
Minderungsrechte nicht wieder aufleben. Die zum
Mietrechtsreformgesetz ergangene Übergangsbestimmung des
Art. 229 § 3 EGBGB läßt den Willen des Gesetzgebers
erkennen, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes die
vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Sachverhalte, d.h.
die bis dahin entstandenen monatlichen Mietansprüche, von
dem neuen Recht unberührt zu lassen.
Für die ab dem 1. September 2001 fällig werdenden Mieten
gilt dies jedoch nicht. Insoweit ist das neue Mietrecht ohne
Einschränkung maßgebend. Bei der Beurteilung der Frage, ob
der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getretene § 536b BGB
auf Fälle eines nachträglich aufgetretenen oder bekannt
gewordenen Mangels analog anzuwenden ist, ist die in dem
Regierungsentwurf enthaltene, im weiteren
Gesetzgebungsverfahren nicht in Frage gestellte Begründung
zu den §§ 536b, 536c BGB zu berücksichtigen. Danach ist die
Annahme einer sogenannten planwidrigen Regelungslücke, die
stets Voraussetzung für eine Analogie ist, ausgeschlossen.
Vielmehr ist davon auszugehen, daß sich der parlamentarische
Gesetzgeber nicht nur die - unverändert belassenen -
Vorschriften des Regierungsentwurfs, sondern auch die dazu
gegebenen Begründungen zu eigen gemacht hat. Hat der
Gesetzgeber aber - wie hier - in Kenntnis der
entgegenstehenden bisherigen höchstrichterlichen
Rechtsprechung eine Regelungslücke verneint und die neuen
Vorschriften - ggf. korrigiert durch die Generalklausel von
Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Bereicherungsrecht (§
814 BGB) - ausdrücklich als ausreichend bezeichnet, bleibt
für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke kein Raum
mehr.
Im vorliegenden Fall kann dem Mieter daher entgegen der
Auffassung der Vorinstanzen sein Recht zur Minderung der
Miete für die Zeit ab 1. September 2001 nicht durch eine
analoge Anwendung des § 536b BGB abgesprochen werden. Daß er
die Lärmbelästigung erstmals mehr als zwei Jahre nach ihrem
Beginn gegenüber der Vermieterin gerügt hat, kann aber dazu
führen, daß er das Minderungsrecht durch (stillschweigenden)
Verzicht oder durch Verwirkung verloren hat. Der
Bundesgerichtshof hat deshalb auf die Revision des beklagten
Mieters das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben, soweit
es die Mietminderung für den Monat September 2001 betrifft,
und hat die Sache insoweit zur Prüfung dieser und der
weiteren Frage, ob und in welchem Umfang eine zur Minderung
berechtigende Lärmbelästigung vorgelegen hat, an das
Berufungsgericht zurückverwiesen. Im übrigen - hinsichtlich
der Mietrückstände aus der Zeit vor dem 1. September 2001 -
hat er die Revision zurückgewiesen.
Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, Karlsruhe, den
16. Juli 2003, Bundesgerichtshof |
