Was der Mieter durchsetzen kann:
Platz   1: Feuchtigkeit und Schimmelpilz;
Platz   2: Regelmäßiger Lärm aus einer Nachbarwohnung;
Platz   3: Ausfall von Heizung oder Warmwasser;
Platz   4: Lärm infolge von Bauarbeiten in der Nachbarschaft;
Platz   5: Bauarbeiten am Haus und Verdunkelung durch Gerüste;
Platz   6: Undichte und sanierungsbedürftige Fenster;
Platz   7: Defekte Zubehörgegenstände, in Küche und Bad;
Platz   8: Mietwohnung ist mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag
Platz   9: Aufzug, Türklingel oder Gegensprechanlage sind defekt;
Platz 10: Zu niedrige Heiz- oder Wassertemperaturen.

Das sollte sich der Mieter fragen, bevor er eine Mietminderung nach § 536 BGB durchführen möchte:
Ist es eine unwesentliche Beeinträchtigung ?
Dann gilt, kein Unterlassungsanspruch und kein Geldausgleich.

Ist es eine wesentliche Beeinträchtigung ?
Dann muss man sich fragen, ist es eine ortsübliche oder nicht ortsübliche
Nutzung.

Ist es eine ortsübliche Nutzung ?
Keinen Unterlassungsanspruch eventl. Geldausgleich.

Ist es eine nicht ortsübliche Nutzung ?
Hat man einen Unterlassungsanspruch.

Welche Möglichkeiten hat der Mieter ?
a) Mietminderung
b) Zurückbehaltungsrecht
c) Ersatzvornahme
d) Schadensersatz
e) Auf Mängelbeseitigung klagen
f) Kündigung

Treten Mängel in Mietwohnung auf, müssen Vermieter vom Mieter sofort benachrichtigt werden. Nicht immer haben Vermieter auf die Verursachung Einfluss, noch etwas damit zu tun und dennoch kann die Mietminderung rechtens sein z.B. Baulärm. Als Vermieter müssen Sie sich unverzüglich um die Beseitigung des Mangels kümmern und notwendige Reparaturen veranlassen; es sei denn, Ihr Mieter hat den Mangel verursacht.

Solange der Mangel vorliegt, kann der Mieter die Miete mindern. Je nach Umfang der Beeinträchtigung kann die Mietzahlung (inklusive Betriebskosten, ergo Bruttowarmmiete) zwischen 1% und schlimmstenfalls 100% - bei vollständiger Unbewohnbarkeit der Mietwohnung - vom Mieter gekürzt werden. Die Höhe der Minderung ist von der Beeinträchtigung abhängig. Hierzu gibt es nur Trend- keine Festwerte die ggf. im Einzelfall ein Gericht entscheiden wird. Erfahrungswerte für die Mietminderung sollten jedoch ausreichen, um die Dringlichkeit des Mangels zu unterstützen.

Immer wieder ist Schimmel das Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter meint es ist Vermietersache, da es sich um die Bausubstanz handelt und der Vermieter verweist i.d.R. auf mangelndes Lüftungsverhalten des Mieters. Tatsache bleibt, dass die Beweispflicht beim Vermieter liegt. Ist der Schimmel gesundheitsgefährdend, muss der Vermieter mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung rechnen.

Hat ein Mieter eine Mietminderung vollzogen und der Mangel wird vom Vermieter dennoch nicht behoben, kann der Mieter zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht eines Teils der Miete vornehmen. Dies sollte den Druck auf Mangelbeseitigung erhöhen. Im Gegensatz zur Mietminderung hat der Vermieter Anspruch auf den Teil der Miete der durch Zurückbehaltung durchgeführt wird. Es empfiehlt sich diesen Betrag auf ein Extrakonto zu überweisen. Der Mieter kann auch auf Mängelbeseitigung klagen.

Möchte der Mieter den Mangel schnellst möglich beseitigt haben, hat er die Möglichkeit dem Vermieter eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung zu setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der angemessenen Frist kann der Mieter den Schaden durch fachgerechte Sanierung, der s.g. Ersatzvornahme, beheben lassen. Die entstanden Kosten darf er sodann von der Miete abziehen. Der Mieter kann auch Schadensersatz verlangen.

Grundsätzlich kann der Mieter ordentlich fristgerecht kündigen und ggf. Schadenersatzansprüche geltend machen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung muss im Einzelfall geprüft werden.

Autor: IHK-zertifizierter WEG-Hausverwalter Ralf Schraft Dortmund, 28.09.09